भारत में रियल एस्टेट कंपनियों के लिए कानूनी चेकलिस्ट

भारत में रियल एस्टेट कंपनियों को आरईआरए, भूमि एवं संपत्ति कानूनों, परियोजना अनुमोदनों, निर्माण अनुमतियों, अनुबंधों, कराधान, उपभोक्ता संरक्षण और पर्यावरण संबंधी आवश्यकताओं का अनुपालन करना पड़ सकता है। सटीक दायित्व इस बात पर निर्भर करते हैं कि व्यवसाय डेवलपर, बिल्डर, ब्रोकर, ठेकेदार या संपत्ति प्रबंधन कंपनी है, साथ ही परियोजना के प्रकार और स्थान पर भी।

एक रियल एस्टेट कंपनी को किन कानूनी अनुपालनों की आवश्यकता होती है?

कानूनी जोखिमों से पूरी तरह सुरक्षित रहने के लिए, प्रत्येक रियल एस्टेट कंपनी को पहले दिन से ही कई बुनियादी अनुपालन क्षेत्रों को कवर करना होगा।

• आरईआरए पंजीकरण और अनुपालन: परियोजनाओं का पंजीकरण और अनिवार्य रिपोर्टिंग का रखरखाव।
• भूमि/स्वामित्व सत्यापन: यह जांचना कि भूमि के स्वामित्व के दस्तावेज स्पष्ट हैं और कानूनी विवादों से मुक्त हैं।
• परियोजना अनुमोदन: स्थानीय शहरी निकायों से भूमि उपयोग और लेआउट संबंधी स्वीकृति प्राप्त करना।
• भवन एवं निर्माण संबंधी अनुमतियाँ: आरंभ प्रमाण पत्र, अग्नि सुरक्षा मंजूरी और उपयोगिता संबंधी अनुमतियाँ प्राप्त करना।
• बिक्री समझौते: मानक राज्य और आरईआरए प्रारूपों के अनुरूप क्रेता समझौतों का मसौदा तैयार करना।
• ग्राहक संबंधी जानकारी: परियोजना योजनाओं, पूर्णता समय-सारणी और सुविधाओं के बारे में पारदर्शी विवरण साझा करना।
• जीएसटी और कर अनुपालन: कर चालानों का प्रबंधन, जीएसटी फाइलिंग, टीडीएस और कॉर्पोरेट कर।
• जहां लागू हो, पर्यावरणीय स्वीकृतियां: बड़े विकास परियोजनाओं के लिए मंजूरी प्राप्त करना।
• श्रमिक एवं ठेकेदार अनुपालन: श्रमिक सुरक्षा, न्यूनतम मजदूरी और ठेकेदार कानूनों का पालन करना।
• उपभोक्ता एवं शिकायत अनुपालन: ग्राहकों की शिकायतों का निष्पक्ष समाधान करना और अनुचित बिक्री प्रथाओं से बचना।

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रियल एस्टेट कंपनी के कानूनी अनुपालन की जाँच सूची

किसी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट को RERA रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता कब होती है?

भारत में संपत्ति विकास को नियंत्रित करने वाला प्राथमिक कानून रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (आरईआरए) है।

किन परियोजनाओं के लिए पंजीकरण आवश्यक है?

आरईआरए के तहत, यदि आप निम्नलिखित स्थितियों में हैं तो किसी भी सार्वजनिक विपणन से पहले आपको अपनी रियल एस्टेट परियोजना को अपने राज्य आरईआरए प्राधिकरण के साथ पंजीकृत कराना होगा:

• विकसित की जाने वाली भूमि का क्षेत्रफल 500 वर्ग मीटर से अधिक है, या
• इस परियोजना में 8 से अधिक अपार्टमेंट (या सभी चरणों में मिलाकर 8 से अधिक यूनिट) का निर्माण शामिल है।

यदि आपकी परियोजना इन दोनों सीमाओं में से किसी एक को पूरा करती है, तो आरईआरए पंजीकरण कानूनी रूप से अनिवार्य है।

प्रमोटर के दायित्व

एक बार पंजीकृत हो जाने के बाद, डेवलपर (प्रमोटर) को निम्नलिखित कार्य करने होंगे:

• सभी विज्ञापनों, होर्डिंग्स, ब्रोशर और वेबसाइटों पर आधिकारिक आरईआरए पंजीकरण संख्या और वेबसाइट लिंक प्रकाशित करें।
• बिना औपचारिक बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर और पंजीकरण कराए, किसी भी खरीदार से संपत्ति की लागत के 10% से अधिक अग्रिम भुगतान कभी स्वीकार न करें।
• स्वीकृत भवन योजनाओं और परियोजना लेआउट का सख्ती से पालन करें।
• आरईआरए पोर्टल पर घोषित निर्धारित समय सीमा के भीतर परियोजना को पूरा करें।

परियोजना संबंधी खुलासे

डेवलपर्स को सार्वजनिक आरईआरए पोर्टल पर सत्यापित विवरण अपलोड करने होंगे, जिनमें निम्नलिखित शामिल हैं:

• भूमि स्वामित्व या विकास अधिकारों को दर्शाने वाले स्पष्ट स्वामित्व दस्तावेज।
• स्वीकृत लेआउट योजनाएं, भवन लेआउट और संरचनात्मक डिजाइन।
• तिमाही-दर-तिमाही लक्ष्य पूर्णता और परियोजना की वर्तमान स्थिति।
• नियुक्त वास्तुकारों, संरचनात्मक इंजीनियरों और मुख्य ठेकेदारों के नाम और विवरण।

परियोजना खाता आवश्यकताएँ

बिल्डरों को खरीदारों के पैसे को अन्य परियोजनाओं में लगाने से रोकने के लिए, आरईआरए के तहत यह अनिवार्य है कि खरीदारों से एकत्र किए गए सभी धन का 70% एक अलग, समर्पित बैंक खाते में जमा किया जाना चाहिए (जिसे अक्सर आरईआरए एस्क्रो खाता कहा जाता है)।

यह धनराशि केवल उस विशिष्ट परियोजना के लिए वास्तविक भूमि अधिग्रहण लागत और निर्माण व्यय को कवर करने के लिए ही निकाली जा सकती है, जिसकी पुष्टि एक वास्तुकार, एक अभियंता और एक कार्यरत चार्टर्ड अकाउंटेंट द्वारा आनुपातिक प्रमाण पत्रों के माध्यम से की जानी चाहिए।

एक रियल एस्टेट कंपनी को किन भूमि एवं संपत्ति दस्तावेजों का सत्यापन करना चाहिए?

भूमि खरीदने, संयुक्त विकास समझौते (जेडीए) पर हस्ताक्षर करने या कोई नई परियोजना शुरू करने से पहले, भूमि का संपूर्ण कानूनी सत्यापन, जिसे टाइटल ड्यू डिलिजेंस कहा जाता है, आवश्यक है। आपको निम्नलिखित दस्तावेजों के सत्यापन के लिए अनुभवी रियल एस्टेट वकीलों के साथ काम करना चाहिए:

• स्वामित्व संबंधी दस्तावेज: विक्रेता के पूर्ण कानूनी स्वामित्व को सत्यापित करने के लिए कम से कम 30 साल पुराने मूल विक्रय विलेख, उपहार विलेख, विभाजन विलेख या वसीयतनामा आदेशों की समीक्षा करें।
• स्वामित्व की श्रृंखला: पिछले मालिकों के अटूट क्रम का पता लगाएं ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि कोई गुम कड़ी, मामूली दावे या अलिखित उत्तराधिकार मौजूद न हों।
• भार प्रमाण पत्र: यह पुष्टि करने के लिए कि भूमि पर कोई गिरवी, बकाया ऋण या अदालती कुर्की नहीं है, उप-पंजीयक कार्यालय में आधिकारिक अभिलेखों की जांच करें।
• भूमि उपयोग/क्षेत्र निर्धारण: यह सत्यापित करें कि स्थानीय नगर निगम की मुख्य योजना के अंतर्गत भूमि को आवासीय या वाणिज्यिक विकास के लिए कानूनी रूप से क्षेत्रबद्ध किया गया है। यदि इसे कृषि भूमि के रूप में वर्गीकृत किया गया है, तो राज्य राजस्व विभाग से औपचारिक गैर-कृषि (एनए) रूपांतरण अनुमति प्राप्त करें।
• विकास अधिकार: यदि किसी भूस्वामी के साथ संयुक्त विकास समझौते (जेडीए) के तहत काम कर रहे हैं, तो सुनिश्चित करें कि जेडीए और पावर ऑफ अटॉर्नी (पीओए) विधिवत पंजीकृत हैं और उन पर पूरी स्टांप ड्यूटी का भुगतान किया गया है।
• मुकदमेबाजी संबंधी रिकॉर्ड की जांच करें: यह सुनिश्चित करने के लिए स्थानीय दीवानी अदालत के रजिस्टरों की जांच करें कि भूमि स्वामित्व संबंधी कोई मुकदमा, पारिवारिक विभाजन या सरकारी भूमि अधिग्रहण की कार्यवाही लंबित तो नहीं है।

निर्माण कार्य शुरू करने से पहले किन स्वीकृतियों की आवश्यकता होती है?

परियोजना के स्थान और आकार के आधार पर आवश्यकताएँ भिन्न-भिन्न हो सकती हैं, लेकिन सामान्यतः इनमें निम्नलिखित शामिल हैं:

• भवन योजना की स्वीकृति: स्थानीय नगर निगम या नगर नियोजन प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित स्वीकृत भवन लेआउट, फ्लोर प्लान, संरचनात्मक सुरक्षा डिजाइन और साइट प्लान।
• आरंभ प्रमाण पत्र: प्रारंभिक निरीक्षण के बाद स्थानीय अधिकारियों द्वारा जारी किया गया एक औपचारिक अनुमति पत्र जो निर्माण कार्य को स्थल पर भौतिक रूप से शुरू करने की अनुमति देता है।
• पर्यावरण संबंधी मंजूरी: यदि कुल निर्मित क्षेत्र विशिष्ट सीमा (आमतौर पर 20,000 वर्ग मीटर) से अधिक हो जाता है, तो राज्य या केंद्रीय पर्यावरण अधिकारियों से पर्यावरण संबंधी मंजूरी आवश्यक होती है।
• अग्नि सुरक्षा संबंधी स्वीकृति: मुख्य अग्निशमन अधिकारी से एक प्रारंभिक अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) जो इस बात की पुष्टि करता है कि भवन के डिजाइन में आवश्यक आपातकालीन सीढ़ियाँ, फायर हाइड्रेंट और निकासी मार्ग शामिल हैं।
• उपयोगिता संबंधी अनुमतियाँ: जल आपूर्ति, सीवेज निपटान, बिजली कनेक्शन और वर्षा जल निकासी के लिए स्थानीय बोर्डों से प्रारंभिक एनओसी (पर्याप्त स्वीकृति प्रमाण पत्र)।
• निर्माण पूर्णता एवं अधिभोग प्रमाण पत्र (OC): निर्माण पूरा होने के बाद, आपको नगर पालिका अधिकारियों से निर्माण पूर्णता प्रमाण पत्र और अधिभोग प्रमाण पत्र (OC) प्राप्त करना होगा। वैध OC के बिना खरीदारों को इकाइयों का भौतिक कब्ज़ा सौंपना अवैध है।

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एक रियल एस्टेट कंपनी को खरीदारों के साथ किन कानूनी दस्तावेजों का उपयोग करना चाहिए?

संपत्ति खरीदारों के साथ स्पष्ट और पारदर्शी कानूनी अनुबंध आपकी कंपनी को गलतफहमियों, भुगतान में चूक और उपभोक्ता अदालती मामलों से बचाते हैं।

• आवंटन पत्र: यह तब जारी किया जाता है जब कोई खरीदार संपत्ति बुक करता है। इसमें आवंटित यूनिट संख्या, फ्लोर प्लान, तय बिक्री मूल्य, भुगतान अनुसूची और प्राप्त बुकिंग राशि स्पष्ट रूप से लिखी होती है।
• बिक्री समझौता: बिक्री की शर्तों को परिभाषित करने वाला कानूनी अनुबंध। आरईआरए के तहत, इस दस्तावेज़ को राज्य के मानक मॉडल समझौते का सख्ती से पालन करना होगा। इसमें ऐसी अनुचित शर्तें नहीं होनी चाहिए जो बिल्डर को बचाते हुए खरीदारों को नुकसान पहुंचाएं।
• विक्रय/हस्तांतरण विलेख: संपत्ति सौंपते समय निष्पादित किया जाने वाला अंतिम हस्तांतरण दस्तावेज। पूर्ण भुगतान होने पर इसे उप-पंजीयक कार्यालय में पंजीकृत किया जाता है, जिससे खरीदार को संपत्ति का पूर्ण कानूनी स्वामित्व आधिकारिक रूप से हस्तांतरित हो जाता है।
• भुगतान अनुसूची: एक स्पष्ट, निर्माण-संबंधी मील के पत्थर की तालिका (जैसे, बुकिंग पर 10%, प्लिंथ पूरा होने पर 15%, स्लैब ढलाई पर 10%) जो यह दर्शाती है कि भुगतान कब देय हैं।
• स्वामित्व संबंधी दस्तावेज: यूनिट के अंतिम रूप से तैयार किए गए कार्यों का निरीक्षण करने के बाद खरीदार द्वारा हस्ताक्षरित औपचारिक स्वामित्व पत्र और हैंडओवर चेकलिस्ट।
• रद्द करने और धनवापसी की शर्तें: सरल भाषा में नियम जो खरीदार या डेवलपर द्वारा बुकिंग रद्द करने की प्रक्रिया, समयसीमा और कानूनी ब्याज दंड को स्पष्ट करते हैं।
• रखरखाव की शर्तें: एक स्पष्ट अंतरिम समझौता जिसमें आधिकारिक गृहस्वामी संघ या सहकारी आवास समिति के गठन तक रखरखाव लागत, सुरक्षा सेवाओं और बुनियादी नागरिक सुविधाओं का विवरण दिया गया हो।

रियल एस्टेट कंपनियों पर जीएसटी और कर अनुपालन के कौन-कौन से नियम लागू होते हैं?

रियल एस्टेट सेक्टर में कराधान में कई अप्रत्यक्ष करों, प्रत्यक्ष करों और राज्य शुल्कों का सावधानीपूर्वक प्रबंधन शामिल है।

अप्रत्यक्ष कर और जीएसटी

• जीएसटी पंजीकरण: राज्य पंजीकरण सीमा से ऊपर संचालित होने वाले किसी भी रियल एस्टेट व्यवसाय के लिए अनिवार्य है।
• लागू जीएसटी दरें: जीएसटी नियम इस बात पर निर्भर करते हैं कि संपत्ति को किफायती आवास या गैर-किफायती आवास के रूप में वर्गीकृत किया गया है या नहीं, और यह निर्माणाधीन है या पूरी तरह से निर्मित है।
• • निर्माणाधीन संपत्तियां: जीएसटी के अधीन (आमतौर पर इनपुट टैक्स क्रेडिट के बिना, योग्य किफायती आवास के लिए 1% और मानक आवासीय आवास के लिए 5%)।
  • अधिभोग प्रमाण पत्र (ओसी) प्राप्त कर पूर्ण हो चुकी संपत्तियां: जीएसटी से छूट प्राप्त हैं।
• कर चालान: संपत्ति खरीदारों से प्राप्त प्रत्येक किस्त के लिए आपको वैध कर चालान जारी करना होगा।

प्रत्यक्ष कर और राज्य शुल्क

• स्रोत पर कर कटौती (टीडीएस): भारतीय आयकर नियमों के तहत, रियल एस्टेट कंपनियों को भूमि विक्रेताओं, भवन ठेकेदारों और पेशेवर सलाहकारों को भुगतान करते समय टीडीएस की कटौती और जमा करना अनिवार्य है।
• स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क: ये राज्य कर भूमि खरीद विलेख, संयुक्त विकास समझौते और अंतिम खरीदार बिक्री विलेख के पंजीकरण के समय देय होते हैं। दरें राज्यों के अनुसार भिन्न-भिन्न होती हैं।

रियल एस्टेट कंपनियों पर उपभोक्ता संरक्षण के कौन से नियम लागू होते हैं?

आरईआरए के अलावा, रियल एस्टेट कंपनियां उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 के अंतर्गत आती हैं। संपत्ति खरीदारों को "उपभोक्ता" के रूप में वर्गीकृत किया जाता है, और रियल एस्टेट डेवलपर्स सेवा प्रदाता होते हैं।

• परियोजना के सटीक विज्ञापन: विपणन ब्रोशर, होर्डिंग और डिजिटल विज्ञापन स्वीकृत नगरपालिका योजनाओं के अनुरूप होने चाहिए। गैर-अनुमोदित सुविधाओं (जैसे अतिरिक्त छत पर बगीचा या निजी क्लब) का वादा करना अनुचित व्यापार प्रथा माना जाता है।
• निर्धारित विशिष्टताएँ: आपको बिक्री समझौते में उल्लिखित सटीक निर्माण सामग्री, फिटिंग और कमरे के आयाम उपलब्ध कराने होंगे।
• कब्जे से संबंधित प्रतिबद्धताएं: कब्जे को सौंपने में देरी होने पर उपभोक्ता अदालत आपको मासिक ब्याज का भुगतान करने या खरीदार द्वारा किए गए पूरे भुगतान को ब्याज सहित वापस करने का आदेश दे सकती है।
• मूल्य निर्धारण संबंधी खुलासे: अतिरिक्त लागतों को छिपाने से बचें। वरीयता स्थान शुल्क (पीएलसी), पार्किंग शुल्क, अवसंरचना शुल्क और क्लब सदस्यता शुल्क का खुलासा पहले ही कर देना चाहिए।
• दोष दायित्व अवधि: आरईआरए के तहत, डेवलपर्स को कानूनी रूप से खरीदारों द्वारा कब्जे सौंपने के 5 साल के भीतर, बिना किसी अतिरिक्त लागत के, किसी भी संरचनात्मक या कारीगरी संबंधी दोषों की मरम्मत करने की आवश्यकता होती है।

पर्यावरण एवं सुरक्षा संबंधी किन अनुपालनों की आवश्यकता है?

आधुनिक रियल एस्टेट परियोजनाओं पर पर्यावरण पर पड़ने वाले प्रभाव और श्रमिकों की सुरक्षा के लिए कड़ी निगरानी रखी जाती है।

• पर्यावरण मंजूरी (ईसी): बड़े आवासीय या वाणिज्यिक परियोजनाओं को काम शुरू करने से पहले राज्य स्तरीय पर्यावरण प्रभाव आकलन प्राधिकरणों (एसईआईएए) से औपचारिक पर्यावरण मंजूरी प्राप्त करनी होगी।
• अपशिष्ट प्रबंधन: बिल्डरों को निर्माण और विध्वंस अपशिष्ट प्रबंधन नियमों का पालन करना चाहिए, जिसमें धूल नियंत्रण, मलबे का उचित परिवहन और साइट पर सामग्री पुनर्चक्रण सुनिश्चित करना शामिल है।
• प्रदूषण नियंत्रण: वायु और जल प्रदूषण अधिनियमों का अनुपालन करने के लिए आवश्यक धूल नियंत्रण उपायों को लागू करें, जैसे कि ऊंचे टावरों के चारों ओर हरी जाली लगाना, पानी का छिड़काव करना और शोर-नियंत्रित उपकरण लगाना।
• अग्नि सुरक्षा प्रणालियाँ: प्रमाणित फायर अलार्म, स्प्रिंकलर नेटवर्क, दबावयुक्त सीढ़ियाँ और स्पष्ट धुआँ निकासी शाफ्ट स्थापित करें।
• श्रमिक सुरक्षा: निर्माण श्रमिकों को हार्ड हैट, सुरक्षा हार्नेस, सुरक्षात्मक जूते और उचित मचान उपलब्ध कराकर, साथ ही साथ स्वच्छ पेयजल और कार्यस्थल पर बुनियादी स्वच्छता की व्यवस्था करके सुरक्षा मानकों का अनुपालन करें।

एक रियल एस्टेट कंपनी को कौन-कौन से रिकॉर्ड रखने चाहिए?

वैधानिक लेखापरीक्षाओं, आरईआरए समीक्षाओं या कर जांचों से निपटने के लिए, निम्नलिखित दस्तावेजों की भौतिक और डिजिटल प्रतियां परियोजना के अनुसार व्यवस्थित रखें:

• भूमि/स्वामित्व संबंधी दस्तावेज: मूल विलेख, गैर-कृषि रूपांतरण आदेश, खोज रिपोर्ट और भार प्रमाण पत्र।
• आरईआरए पंजीकरण रिकॉर्ड: आरईआरए प्रमाणपत्र, त्रैमासिक प्रगति रिपोर्ट और एस्क्रो बैंक खाता लॉग।
• परियोजना की स्वीकृतियाँ: स्वीकृत भवन योजनाएँ, आरंभ प्रमाण पत्र, अग्नि सुरक्षा संबंधी एनओसी और नगरपालिका उपयोगिता कनेक्शन।
• खरीददार के साथ हुए समझौते: हस्ताक्षरित आवंटन पत्र, पंजीकृत बिक्री समझौते, भुगतान रसीदें और कब्ज़ा सौंपने के पत्र।
• कर/जीएसटी रिकॉर्ड: जीएसटी रिटर्न, कर चालान, टीडीएस जमा रिकॉर्ड और वार्षिक कॉर्पोरेट ऑडिट फाइलें।
• पर्यावरण एवं सुरक्षा संबंधी रिकॉर्ड: पर्यावरण संबंधी स्वीकृतियां, अपशिष्ट प्रबंधन लॉग और श्रमिक सुरक्षा बीमा पॉलिसियां।

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निष्कर्ष

भारत में रियल एस्टेट कंपनी चलाने के लिए RERA, भूमि अभिलेख, परियोजना अनुमोदन, कराधान, पर्यावरण नियम, श्रमिक सुरक्षा और खरीदार संरक्षण पर विशेष ध्यान देना आवश्यक है। सभी दस्तावेज़ों, अनुमतियों, समझौतों और अभिलेखों को अद्यतन रखने से व्यवसायों को महंगे विवादों, जुर्माने और परियोजना में देरी से बचने में मदद मिल सकती है। चूंकि कानूनी आवश्यकताएं परियोजना के प्रकार, स्थान और व्यावसायिक गतिविधि के अनुसार भिन्न हो सकती हैं, इसलिए कंपनियों को नियमित रूप से अपने अनुपालन दायित्वों की समीक्षा करनी चाहिए और सुचारू संचालन सुनिश्चित करने और संपत्ति खरीदारों के साथ विश्वास बनाने के लिए उचित अभिलेख बनाए रखने चाहिए।

अस्वीकरण : यह ब्लॉग केवल सूचनात्मक उद्देश्यों के लिए है। यदि आपको कानूनी परामर्श की आवश्यकता है, तो कृपया किसी अनुभवी कॉर्पोरेट वकील से संपर्क करें।