संपत्ति कानून में सशर्त हस्तांतरण​

संपत्ति कानून में संपत्ति का स्वामित्व हमेशा अपेक्षाकृत सरल, तत्काल तरीके से हस्तांतरित नहीं किया जाता है। अक्सर, स्वामित्व इस शर्त पर हस्तांतरित किया जाता है कि विशिष्ट दायित्व पूरे हो गए हैं या पूरे नहीं हुए हैं। सशर्त हस्तांतरण संपत्ति के लेन-देन को बहुत जटिल बना सकते हैं, क्योंकि वे हस्तांतरणकर्ता और हस्तांतरिती के व्यक्त और निहित दायित्वों को संशोधित करते हैं। चाहे आप खरीद रहे हों, बेच रहे हों, या विरासत में ले रहे हों, या आप संपत्ति का प्रबंधन कर रहे हों, यह तथ्य कि स्वामित्व का हस्तांतरण सशर्त हो सकता है, समझना बेहद महत्वपूर्ण है।

इस ब्लॉग में आपको इसके बारे में जानकारी मिलेगी

• संपत्ति कानून में सशर्त हस्तांतरण के प्रकार।
• संपत्ति कानून में सशर्त हस्तांतरण के संबंध में कानूनी प्रावधान।
• प्रासंगिक अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न.

संपत्ति कानून में सशर्त हस्तांतरण क्या है?

संपत्ति कानून में, सशर्त हस्तांतरण को अचल संपत्ति में किसी हित के हस्तांतरण के रूप में संदर्भित किया जाता है जिसमें उस हित का निहित होना किसी शर्त के होने या न होने पर निर्भर करता है। दूसरे शब्दों में, संपत्ति में स्वामित्व या अन्य अधिकारों का हस्तांतरण भी पूर्ण या तत्काल नहीं होता है, बल्कि भविष्य में किसी घटना के होने या न होने पर निर्भर करता है।

संक्षेप में, यह धारणा संपत्ति हस्तांतरण में समय और आकस्मिकता दोनों तत्व जोड़ती है। किसी पूर्व शर्त के मामले में, हस्तांतरिती को संपत्ति में पूर्ण और अप्रतिबंधित अधिकार प्राप्त नहीं होते हैं, जब तक कि शर्तें पूरी नहीं हो जाती हैं। इसके विपरीत, किसी बाद की शर्त के मामले में, हस्तांतरिती को संपत्ति पर पूर्ण अधिकार तब तक प्राप्त नहीं होते हैं जब तक कि शर्तों का उल्लंघन न हो जाए, जब वे शर्तें मौजूद हों; तब तक, हस्तांतरिती बिना किसी आरक्षण के हित बनाए रखता है। सशर्त हस्तांतरण संपत्ति के लेन-देन के नए तरीके विकसित करते हैं, जिससे पार्टियों को भविष्य की घटना, व्यक्तिगत परिस्थितियों या विशेष उद्देश्यों पर हस्तांतरण की संरचना करने की अनुमति मिलती है।

भारत का संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (ToPA) भारत में अचल संपत्ति के हस्तांतरण को नियंत्रित करता है, और इसमें सशर्त हस्तांतरण के विभिन्न पहलुओं से निपटने के लिए धाराएँ शामिल हैं ताकि उन्हें कानूनी रूप से लागू करने योग्य तरीके से पर्याप्त रूप से वर्णित किया जा सके। ये प्रावधान हस्तांतरणकर्ता के हितों को, जो शर्त लगाता है, हस्तांतरिती से जोड़ते हैं, जिसके अधिकार इसके अधीन हैं।

संपत्ति कानून में सशर्त हस्तांतरण के प्रकार

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम सशर्त हस्तांतरण की विभिन्न श्रेणियों के बीच अंतर करता है, जो इस बात पर निर्भर करता है कि किसी शर्त को स्वामित्व हस्तांतरण से पहले पूरा किया जाना है या बाद में।

शर्त पूर्वगामी

संपत्ति का हस्तांतरण तब एक शर्त के अधीन होता है जब हस्तांतरित संपत्ति में हित केवल एक शर्त की संतुष्टि पर हस्तांतरिती में निहित होता है (संपत्ति में हित पहले निहित होने से पहले शर्त को पूरा किया जाना चाहिए)। जब तक शर्त पूरी नहीं हो जाती तब तक हस्तांतरिती का संपत्ति में कोई वर्तमान हित नहीं होता है। शर्त पूर्वगामी एक द्वार के रूप में कार्य करती है; शर्त पूर्वगामी को संतुष्ट किए बिना, हस्तांतरण पूरा नहीं होता है, और हस्तांतरिती का संपत्ति में कोई कानूनी हित नहीं होता है।

उदाहरण के लिए, यदि A इस शर्त पर B को मकान हस्तांतरित करता है कि B, C से विवाह करेगा, तो B को मकान का स्वामित्व तब तक प्राप्त नहीं होगा जब तक B, C से विवाह नहीं कर लेता। यदि B, C से विवाह करने से पहले मर जाता है, तो हस्तांतरण कभी प्रभावी नहीं होगा।

स्थिति बाद में

बाद की स्थिति में, संपत्ति में हस्तांतरक-हस्तांतरिती का हित हस्तांतरण के तुरंत बाद निहित हो जाता है, लेकिन यह हित तब पराजित या समाप्त हो सकता है, जब हस्तांतरण प्रभावी होने के बाद, एक निर्धारित शर्त पूरी नहीं होती है या एक निर्दिष्ट घटना घटित होती है। जब तक कोई शर्त नहीं तोड़ी जाती, तब तक हस्तांतरिती को संपत्ति का लाभ मिलता है।

उदाहरण के लिए, यदि A, B को खेत का स्वामित्व हस्तांतरित करता है, लेकिन यह शर्त रखता है कि B को उसके बाद पांच वर्षों तक संपत्ति पर बने रहना होगा, तो स्वामित्व तुरंत B में निहित हो जाता है। हालांकि, यदि B पांच वर्ष पूरे होने से पहले इस संपत्ति को खाली कर देता है, तो A संपत्ति को पुनः प्राप्त कर सकता है क्योंकि बाद की शर्त का पालन नहीं किया गया था।

शर्त संपार्श्विक

संपार्श्विक शर्त वह होती है जो हस्तांतरण के साथ-साथ चलती है, न तो सख्त शब्दों में वास्तव में पूर्ववर्ती होती है और न ही सख्त शब्दों में वास्तव में बाद की। संपत्ति में हस्तांतरिती के हित का प्रतिधारण उस निर्दिष्ट घटना के घटित होने या न होने पर निर्भर करता है जो उस संपत्ति के धारण से समवर्ती रूप से संबंधित है। यह शर्त आमतौर पर संपत्ति के आनंद या उपयोग से संबंधित होती है।

आगे स्पष्ट करने के लिए, वह स्थिति जिसमें A, B को इस शर्त पर दुकान बेचता है कि B दुकान में कोई निश्चित व्यवसाय नहीं करेगा, वह एक संपार्श्विक शर्त होगी। B को स्वामित्व प्राप्त होता है, लेकिन शर्त के उल्लंघन की स्थिति में यह स्वामित्व समाप्त हो सकता है।

अन्य लागू प्रकार

• सीमा की शर्त : निपटान का यह रूप उस विशिष्ट समय अवधि को बताता है जिसके लिए हस्तांतरित हित मौजूद होना चाहिए। इस तरह के हस्तांतरण की अवधि शर्त के तहत निर्दिष्ट समय की समाप्ति के बाद समाप्त हो जाती है। उदाहरण के लिए, किसी को "जीवन भर के लिए" संपत्ति हस्तांतरित करने से सीमा की स्थिति पैदा होगी क्योंकि ब्याज केवल तब तक रहेगा जब तक हस्तांतरित व्यक्ति जीवित है। इसे जीवन संपदा की धारणा के तहत स्पष्ट रूप से मान्यता प्राप्त है।
• हस्तांतरण पर प्रतिबंध की शर्तें : टीपीए की धारा 10 उन शर्तों को संबोधित करती है जो हस्तांतरण को प्रतिबंधित करती हैं। अधिकांश मामलों में, हस्तांतरण को प्रतिबंधित करने वाली शर्तें अमान्य हैं, हालांकि, कुछ प्रतिबंध हैं जिन्हें अभी भी अनुमति दी जा सकती है। ये सीमित प्रतिबंध वे हैं जो हस्तांतरिती और/या हस्तांतरिती के जीवनसाथी/बच्चों के जीवनकाल के दौरान उनके लाभ के लिए हैं। ये शर्तें हस्तांतरिती के संपत्ति हस्तांतरित करने के अधिकार पर प्रतिबंध लगाती हैं।
• विवाह पर रोक लगाने की शर्त : टीपीए की धारा 26 में विवाह पर रोक लगाने वाली शर्तों के लिए विशेष चिंता का उल्लेख है। कोई भी शर्त जो पूरी तरह से स्थानांतरित व्यक्ति को विवाह करने से रोकती है, वह शून्य होगी, सिवाय उस शर्त के जिसके तहत पति अपनी पत्नी को विवाह करने से नहीं रोकता है। आंशिक प्रतिबंधों की वैधता उनकी प्रकृति और तर्कसंगतता के आधार पर हो सकती है।
• जब्ती की शर्त : यह शर्त ज्यादातर पट्टों (टीपीए के अध्याय V द्वारा शासित) में विचार की जाती है, जिसमें पट्टा समझौते में कुछ शर्तें निर्धारित की जाती हैं, जिनका उल्लंघन करने पर पट्टादाता को पट्टे को पुनः शुरू करने और समाप्त करने की अनुमति मिल जाती है।

संपत्ति कानून में सशर्त हस्तांतरण के संबंध में कानूनी प्रावधान

सशर्त हस्तांतरण और उनकी वैधता, प्रवर्तन, तथा शर्तों के निष्पादन या गैर-निष्पादन के प्रभाव के संबंध में विशिष्ट कानूनी प्रावधान, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम (टीओपीए) 1882 में निहित हैं।

धारा 25: पूर्व शर्त

यह संपत्ति के हस्तांतरण को संदर्भित करता है, सशर्त, और किसी घटना के घटित होने पर होने वाली अनिश्चित घटना पर पूरी तरह से निर्भर करता है। शर्त के अनुसार पर्याप्त अनुपालन की आवश्यकता होती है। किसी शर्त के संबंध में संपत्ति के हस्तांतरण के तहत बनाया गया कोई भी हित, यदि उसका पर्याप्त रूप से अनुपालन नहीं किया जाता है, तो विफल हो जाएगा।

इसका मतलब यह है कि जब तक ब्याज निहित होगा, तब तक शर्त का सख्ती से अनुपालन अपेक्षित है। "पर्याप्त अनुपालन", हालांकि, शर्त के सार से स्पष्ट रूप से हानिरहित विचलन के लिए कुछ सहिष्णुता की अनुमति देता है।

धारा 26 से 30- बाद की शर्तें

ये धाराएं उन हस्तांतरणों के बारे में बात करती हैं जहां हित पहले से ही निहित है, लेकिन इसकी निरंतरता बाद में निर्दिष्ट शर्त की संतुष्टि या असंतोष पर निर्भर करती है।

• धारा 26- पूर्व शर्त की पूर्ति : यह धारा यह स्पष्ट करती है कि यदि पूर्व शर्त असंभव है, कानून द्वारा निषिद्ध है या यदि कोई शर्त ऐसी हो सकती है जो किसी कानून के प्रावधानों को पराजित कर सकती है यदि उसे अनुमति दी जाती है, या वह धोखाधड़ी है, या किसी अन्य व्यक्ति या संपत्ति को नुकसान पहुंचाती है या उसका निहितार्थ है या न्यायालय इसे अनैतिक या सार्वजनिक नीति के विपरीत मानता है, तो हस्तांतरण शून्य है। पूर्व शर्तों पर विचार करते समय यह अनुबंध कानून के सामान्य सिद्धांतों के अनुसार है।
• धारा 27- एक व्यक्ति को सशर्त हस्तांतरण के साथ-साथ पूर्व निपटान की विफलता पर दूसरे को हस्तांतरण: यह प्रावधान उन मामलों के बारे में बात करता है जहां संपत्ति एक व्यक्ति को हस्तांतरित की जाती है, लेकिन उस संपत्ति पर एक शर्त लागू होती है, और यदि शर्त पूरी नहीं होती है, तो यह किसी अन्य व्यक्ति को जाती है। यदि किसी कारण से पहला निपटान शून्य हो जाता है, तो दूसरा निपटान प्रभावी होगा। उदाहरण के लिए, "यदि B, C से विवाह करता है, तो B को, और यदि B, C से विवाह नहीं करता है, तो D को।" यदि B, C से विवाह नहीं करता है, तो D को किया गया निपटान वैध है।
• धारा 28- निर्दिष्ट अनिश्चित घटना के घटित होने या न होने की शर्त पर परोक्ष हस्तांतरण: यह धारा ऐसे हस्तांतरणों पर चर्चा करती है, जहां निर्दिष्ट अनिश्चित घटना के घटित होने या न होने पर हित समाप्त हो जाता है। उदाहरण के लिए, जीवन भर के लिए बी को हस्तांतरण, और बी की मृत्यु पर, सी को यदि सी, उस समय, विवाहित है। सी का हित बी की मृत्यु के समय सी के विवाहित होने की अनिश्चित घटना पर निर्भर है।
• धारा 29- बाद की शर्त की पूर्ति : यह धारा यह प्रावधान करती है कि संपत्ति के हस्तांतरण से उत्पन्न होने वाला और बाद की शर्त द्वारा निर्धारित हित कानून द्वारा असंभव या अवैध कहा जा सकता है और इसलिए उपर्युक्त शर्त को पूरा नहीं करता है। ऐसी स्थिति का एक उदाहरण है जहां बी को हस्तांतरण होता है, लेकिन अगर बी डी से शादी करता है, तो सी को। अगर डी से शादी करना एक अवैध कार्य है, तो बाद की शर्त शून्य है, लेकिन बी का हित प्रभावित नहीं होता है।
• धारा 30- पूर्ववर्ती निपटान पर पूर्ववर्ती निपटान की अमान्यता का कोई प्रभाव नहीं पड़ता : यदि हित का पिछला हस्तांतरण पूर्ववर्ती हस्तांतरण पर सशर्त है, और वह पूर्ववर्ती हस्तांतरण अमान्य हो जाता है, तो पहला हस्तांतरण आखिरकार अमान्य नहीं है। उदाहरण के लिए, बी को हस्तांतरण, लेकिन अगर बी के कोई बच्चे नहीं हैं, तो धार्मिक संस्था को हस्तांतरण। यदि धार्मिक संस्था को हस्तांतरण किसी कारण से अमान्य है, तो बी का हित निरपेक्ष रहता है।

वैध सशर्त हस्तांतरण के लिए आवश्यक शर्तें

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के अर्थों में सशर्त हस्तांतरण के वैध और कानूनी रूप से लागू होने के लिए, कुछ आवश्यक शर्तों को पूरा किया जाना चाहिए:

शर्त अवैध या अनैतिक नहीं होनी चाहिए

धारा 26 और 29 में कहा गया है कि हस्तांतरण से जुड़ी शर्त अवैध, सार्वजनिक नीति के विपरीत, धोखाधड़ी या किसी व्यक्ति या संपत्ति को नुकसान पहुंचाने वाली नहीं हो सकती। यदि शर्त इनमें से किसी के भी विपरीत है, तो हस्तांतरण शून्य हो सकता है या शर्त को ऐसे माना जाएगा जैसे कि वह कभी अस्तित्व में ही नहीं थी, यह शर्त और हस्तांतरण के बीच की परिस्थितियों पर निर्भर करता है।

शर्त यह होनी चाहिए कि प्रदर्शन संभव हो

शर्त पूरी होने में सक्षम होनी चाहिए। यदि शर्त को शुरू से ही पूरा करना वस्तुनिष्ठ रूप से असंभव था, तो हस्तांतरण शून्य हो सकता है (किसी पूर्ववर्ती शर्त की परिस्थिति में) या शर्त को अनदेखा किया जा सकता है (किसी बाद की शर्त की परिस्थिति में)।

शर्त अस्पष्ट या अनिश्चित नहीं होनी चाहिए

शर्त पूरी होने में सक्षम होनी चाहिए। यदि शर्त को शुरू से ही पूरा करना वस्तुनिष्ठ रूप से असंभव था, तो हस्तांतरण शून्य हो सकता है (किसी पूर्ववर्ती शर्त की परिस्थिति में) या शर्त को अनदेखा किया जा सकता है (किसी बाद की शर्त की परिस्थिति में)।

पर्याप्त अनुपालन (पूर्ववर्ती शर्त के लिए)

धारा 25 के अनुसार, किसी शर्त के लिए शर्त का पर्याप्त अनुपालन होना चाहिए। शर्तों के लिए, आमतौर पर सख्त अनुपालन की अपेक्षा की जाती है, लेकिन मामूली बदलाव जो शर्त के सार को नहीं बदलते हैं, वैध हो सकते हैं।

स्थानांतरण को टीपीए के अन्य प्रावधानों का अनुपालन करना होगा

सशर्त हस्तांतरण को संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के अन्य प्रावधानों का भी अनुपालन करना होगा जो संपत्ति के हस्तांतरण को नियंत्रित करते हैं, जैसे कि कुछ संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित प्रावधान, कुछ हस्तांतरणों के संबंध में लिखित और पंजीकरण की आवश्यकता (धारा 54), या शाश्वतता के विरुद्ध नियम (धारा 14)।

यह शर्त अलगाव पर पूर्ण प्रतिबंध के रूप में कार्य नहीं करनी चाहिए

धारा 10 के तहत, ज़्यादातर मामलों में, हस्तांतरिती को संपत्ति हस्तांतरित करने से पूरी तरह से प्रतिबंधित करने वाली शर्तें अमान्य हैं। हालाँकि, हस्तांतरिती या उनके परिवार के लाभ के लिए कुछ समय के लिए अपवाद हैं।

यह शर्त विवाह पर पूर्ण प्रतिबंध के रूप में कार्य नहीं करनी चाहिए

धारा 26 सामान्यतः उन शर्तों को निरस्त कर देती है जो विवाह को पूर्णतः प्रतिबंधित करती हैं, सिवाय उस स्थिति के जब महिला पर कोई शर्त लगाई गई हो जो उसका पति न हो।

प्रासंगिक मामले कानून

कुछ मामले इस प्रकार हैं:

विल्किन्सन बनाम विल्किन्सन

विल्किंसन बनाम विल्किंसन मामले में वसीयत की शर्तों के बारे में महत्वपूर्ण सिद्धांतों को रेखांकित किया गया था, जो भारतीय न्यायालयों के लिए प्रेरक अधिकार के रूप में काम करते हैं, इस तथ्य को देखते हुए कि संपत्ति कानून एक सामान्य कानून पृष्ठभूमि साझा करता है। वसीयतकर्ता ने अपनी बेटी को इस शर्त पर संपत्ति दी थी कि वह कम सामाजिक स्थिति वाले व्यक्ति से शादी नहीं करेगी। न्यायालयों ने कहा कि यह शर्त, हालांकि विवाह पर पूर्ण प्रतिबंध नहीं है (यह अभी भी आंशिक प्रतिबंध है), शून्य है क्योंकि यह सार्वजनिक नीति के विरुद्ध है और वास्तव में, सार्वजनिक हित के विपरीत है। यह मामला दर्शाता है कि न्यायपालिका उन शर्तों को बनाए रखने में कैसे हिचकिचाएगी जो व्यक्तिगत स्वतंत्रता पर अनुचित प्रतिबंध लगाती हैं, खासकर जब यह विवाह से संबंधित हो।

तुल्क बनाम मोक्सहे

इस मामले में, भूमि के साथ चलने वाले प्रतिबंधात्मक अनुबंधों का सिद्धांत स्थापित किया गया था। टुलक ने लीसेस्टर स्क्वायर में एक बगीचा बेचा लेकिन खरीदार के साथ यह अनुबंध किया कि इसे बगीचे के रूप में बनाए रखा जाएगा। अनुबंध की सूचना के साथ एक बाद के खरीदार मोक्सहे ने इस पर निर्माण करना चाहा। अदालत ने माना कि मोक्सहे अनुबंध से बंधा हुआ था, भले ही वह टुलक के साथ किसी भी अनुबंध का प्रत्यक्ष पक्ष नहीं था, क्योंकि अनुबंध का उद्देश्य टुलक द्वारा रखी गई भूमि को लाभ पहुंचाना था। यह भूमि से जुड़ी एक शर्त (निर्माण न करना) को दर्शाता है, जो नोटिस के साथ उत्तराधिकारियों पर बाध्यकारी है।

निष्कर्ष

सशर्त हस्तांतरण संपत्ति कानून की एक प्रमुख विशेषता है जो संपत्ति अधिकारों के हस्तांतरण के दौरान विशिष्ट आवश्यकताओं के आधार पर लचीलापन और अनुकूलित व्यवस्था प्रदान करता है। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 में शर्तों के इर्द-गिर्द एक सामान्य कानूनी ढांचा है जो निम्न से निपटता है: (i) विभिन्न प्रकार की शर्तें; (ii) शर्तों की वैधता; और (iii) शर्तों के प्रदर्शन/गैर-प्रदर्शन पर परिणाम। इसके अलावा, एक वैध सशर्त हस्तांतरण की आवश्यकताओं के साथ-साथ पूर्ववर्ती शर्तों, बाद की शर्तों या संपार्श्विक शर्तों को समझना, और जहां अदालतों ने संकेत दिया है कि संपत्ति को प्रभावी ढंग से स्थानांतरित करने और पक्षों द्वारा सहमत परिणाम की कानूनी प्रवर्तनीयता सुनिश्चित करने के लिए दृष्टिकोण आवश्यक है।

पूछे जाने वाले प्रश्न

कुछ सामान्य प्रश्न इस प्रकार हैं:

प्रश्न 1. बाद की शर्त संपत्ति हस्तांतरण को कैसे प्रभावित करती है?

अनुवर्ती शर्त वह शर्त है, जो यदि पूरी नहीं होती है या हित के हस्तांतरण के बाद कोई विशिष्ट घटना घटित होती है, तो संपत्ति में हस्तान्तरितकर्ता के निहित हित की समाप्ति हो सकती है।

प्रश्न 2. क्या संपत्ति हस्तांतरण से जुड़ी सभी शर्तें कानूनी रूप से वैध हैं?

नहीं, सभी शर्तें वैध नहीं हैं। ऐसी शर्तें जो अवैध, अनैतिक, असंभव, अस्पष्ट या अलगाव या विवाह (सीमित अपवादों के साथ) पर पूर्ण प्रतिबंध लगाती हैं, उन्हें आम तौर पर संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के तहत अमान्य माना जाता है।

प्रश्न 3. यदि किसी पूर्व शर्त का पालन करना असंभव हो तो क्या होगा?

संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 26 के अनुसार, यदि पूर्व शर्त का पालन करना असंभव हो, तो उस शर्त पर निर्भर अंतरण शून्य हो जाता है।

प्रश्न 4. क्या संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 में "सशर्त हस्तांतरण" को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया गया है?

यद्यपि अधिनियम में "सशर्त हस्तांतरण" नामक कोई एकल परिभाषा नहीं है, फिर भी धारा 25 से 31 तक विभिन्न शर्तों के अधीन हस्तांतरणों से व्यापक रूप से निपटते हैं, तथा इस अवधारणा को प्रभावी रूप से परिभाषित और विनियमित करते हैं।

प्रश्न 5. किसी पूर्व शर्त के संदर्भ में "पर्याप्त अनुपालन" का क्या महत्व है?

टीपीए की धारा 25 में कहा गया है कि किसी शर्त का "पर्याप्त रूप से अनुपालन" किया जाना चाहिए। यह उन छोटे-मोटे विचलनों को अनुमति देता है जो शर्त के मूल उद्देश्य को प्रभावित नहीं करते, जो हित के लिए स्वीकार्य हैं।

अस्वीकरण: यहाँ दी गई जानकारी केवल सामान्य सूचनात्मक उद्देश्यों के लिए है और इसे कानूनी सलाह के रूप में नहीं माना जाना चाहिए। व्यक्तिगत कानूनी मार्गदर्शन के लिए, कृपया किसी योग्य सिविल वकील से परामर्श लें।