संपत्ति पंजीकरण रद्दीकरण

संपत्ति का पंजीकरण कानूनी तौर पर उसकी खरीद-बिक्री की प्रक्रिया में एक अहम कदम है। एक बार पंजीकरण हो जाने के बाद, संपत्ति के मालिक को कानून के तहत कई अधिकार और सुरक्षा मिलती है।

हालांकि, कुछ ऐसी परिस्थितियाँ भी हो सकती हैं जहाँ किसी संपत्ति के पंजीकरण को रद्द करने की ज़रूरत हो। इसके पीछे धोखाधड़ी, पंजीकरण में गलती, या संपत्ति कानूनों और नियमों का उल्लंघन जैसे कई कारण हो सकते हैं। किसी संपत्ति का पंजीकरण रद्द करना एक कानूनी प्रक्रिया है जिसमें कई औपचारिकताएँ और प्रक्रियाएँ शामिल होती हैं।

संपत्ति पंजीकरण रद्द करना क्या है?

इसका मतलब है कि आप कानून से किसी पंजीकृत दस्तावेज़ (जैसे कि बिक्रीनामा, दानपत्र, विनिमय विलेख आदि) के कानूनी प्रभाव को खत्म करने के लिए कह रहे हैं। आप जिस कारण से रद्द करवा रहे हैं, उसके आधार पर यह दो तरह से हो सकता है:

1. आपसी रद्दीकरण विलेख (Mutual Cancellation Deed) (जब दोनों पक्ष सहमत हों), या
2. न्यायालय द्वारा आदेशित रद्दीकरण (Court-ordered cancellation) (आप इसे रद्द करने/अमान्य या शून्य घोषित करने के लिए मुकदमा दायर करते हैं)।

न्यायालय स्पेसिफिक रिलीफ एक्ट, 1963 की धारा 31-33 के तहत रद्दीकरण को संभालते हैं, और एक बार फैसला सुनाए जाने पर, सब-रजिस्ट्रार रिकॉर्ड को अपडेट कर देता है।

संपत्ति पंजीकरण रद्द करने के आधार 

अगर वाजिब कारण हों तो खरीदार और विक्रेता दोनों ही खरीद समझौते को रद्द कर सकते हैं। बिक्री के दस्तावेज को अमान्य करने के कुछ मुख्य कारण नीचे दिए गए हैं।

धोखाधड़ी (Fraud)

यदि संपत्ति का पंजीकरण धोखाधड़ी से किया गया हो, जैसे कि झूठे दस्तावेज़ जमा करके या तथ्यों को गलत तरीके से प्रस्तुत करके, तो उसे रद्द किया जा सकता है। इस आधार पर, विक्रेता या खरीदार, कोई भी संपत्ति का पंजीकरण रद्द कर सकता है।

गलती (Mistake)

यदि पंजीकरण प्रक्रिया में कोई गलती या त्रुटि हुई हो, जैसे कि गलत जानकारी दर्ज हो गई हो, तो कोई भी पक्ष पंजीकरण को रद्द कर सकता है।

कानूनी ज़रूरतों का पालन न करना (Non-compliance with legal requirements)

यदि संपत्ति का पंजीकरण किसी कानूनी आवश्यकता या नियम का उल्लंघन करके किया गया हो, जैसे कि स्टैंप ड्यूटी या पंजीकरण शुल्क का भुगतान न करना, तो पंजीकरण रद्द किया जा सकता है।

संपत्ति पर अवैध कब्ज़ा या उसका हस्तांतरण (Illegal occupation or transfer of property)

अगर किसी संपत्ति पर अवैध कब्ज़ा है या उसे कानूनी मालिक की सहमति के बिना हस्तांतरित किया गया है, तो खरीदार उसका पंजीकरण रद्द कर सकता है। संपत्ति को किसी को हस्तांतरित करने के कुछ तरीके यहाँ दिए गए हैं।

न्यायालय का आदेश (Court order)

यदि कोई न्यायालय संपत्ति पंजीकरण को रद्द करने का आदेश देता है, तो उसे तदनुसार रद्द कर दिया जाएगा। 

सीमा पर महत्वपूर्ण 2025 स्पष्टीकरण:
यदि दस्तावेज़ शून्य (जिसका कोई कानूनी अस्तित्व नहीं है) है, तो कब्ज़े के लिए 12 साल (अनुच्छेद 65) के भीतर मुकदमा दायर किया जा सकता है - आपको पहले शून्य दस्तावेज़ को "रद्द" करने की ज़रूरत नहीं है। शून्यकरणीय (voidable) दस्तावेज़ों के लिए, रद्दीकरण का मुकदमा अनुच्छेद 59 के तहत 3 साल के भीतर दायर करना होगा (जब आपको तथ्यों का पता चला हो)। हाल ही में सुप्रीम कोर्ट ने इस अंतर की पुष्टि की है।

“एकतरफा” रद्दीकरण पर एक बात (यह बहुत से लोगों को भ्रमित करता है)

आप केवल सब-रजिस्ट्रार के पास जाकर एकतरफा रद्दीकरण दस्तावेज़ पंजीकृत नहीं कर सकते हैं, ताकि दूसरे पक्ष या न्यायालय के आदेश के बिना एक वैध, पूरी हो चुकी बिक्री के दस्तावेज़ को खत्म किया जा सके। सुप्रीम कोर्ट ने इस तरह की प्रथाओं की बार-बार आलोचना की है। अगर आपसी सहमति नहीं है, तो सिविल कोर्ट जाएँ।

रद्दीकरण दस्तावेज़ को पंजीकृत करने की प्रक्रिया

भारत में एक रद्दीकरण दस्तावेज़ को पंजीकृत करने की प्रक्रिया में निम्नलिखित चरण शामिल हैं:

आपसी रद्दीकरण दस्तावेज़ (जब पक्ष सहमत हों तो सबसे तेज़)

अगर दोनों पक्ष अपनी मर्ज़ी से सौदा खत्म करते हैं:

रद्दीकरण दस्तावेज़ का मसौदा तैयार करना (Drafting the Cancellation Deed)

इस प्रक्रिया में पहला कदम रद्दीकरण दस्तावेज़ का मसौदा तैयार करना है। इस दस्तावेज़ में रद्दीकरण का कारण और रद्द की जा रही संपत्ति से जुड़ी सभी ज़रूरी जानकारी, जैसे कि संपत्ति का पहचान नंबर, स्थान और सीमाएं, साफ़ तौर पर लिखी होनी चाहिए। रद्दीकरण दस्तावेज़ में रद्दीकरण में शामिल सभी पक्षों, जैसे कि संपत्ति के मालिक, पंजीकरण रद्द करने वाले व्यक्ति या संस्था, और किसी भी गवाह के नाम और पते भी शामिल होने चाहिए।

स्टैंप ड्यूटी का भुगतान (Stamp Duty Payment)

अगला कदम रद्दीकरण दस्तावेज़ के लिए स्टैंप ड्यूटी का भुगतान करना है। स्टैंप ड्यूटी रद्द की जा रही संपत्ति के मूल्य के आधार पर तय की जाती है, और दरें एक राज्य से दूसरे राज्य में अलग-अलग हो सकती हैं।

नोटरीकरण (Notarization)

एक बार स्टैंप ड्यूटी का भुगतान हो जाने के बाद, रद्दीकरण दस्तावेज़ को एक नोटरी पब्लिक द्वारा नोटराइज़ किया जाना चाहिए। इसमें नोटरी पब्लिक की उपस्थिति में दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करना शामिल है, जो फिर अपनी आधिकारिक मुहर और हस्ताक्षर लगाएगा।

पंजीकरण (Registration)

अंतिम कदम संबंधित सब-रजिस्ट्रार के पास रद्दीकरण दस्तावेज़ को पंजीकृत करना है। दस्तावेज़ को मूल संपत्ति पंजीकरण दस्तावेज़ों के साथ सब-रजिस्ट्रार के कार्यालय में जमा करना होगा। सब-रजिस्ट्रार दस्तावेज़ों की जाँच करेगा और यदि सब कुछ सही है, तो वह रद्दीकरण दस्तावेज़ को पंजीकृत करेगा और संपत्ति के मालिक को एक नया पंजीकरण प्रमाण पत्र जारी करेगा।

यह ध्यान रखना ज़रूरी है कि रद्दीकरण दस्तावेज़ को पंजीकृत करने की प्रक्रिया उस राज्य के आधार पर अलग-अलग हो सकती है जहाँ संपत्ति स्थित है।

न्यायालय का रास्ता (जब धोखाधड़ी, ज़बरदस्ती या सहमति न हो)

अगर दूसरा पक्ष सहयोग नहीं करता है (या आपको घोषणाओं की ज़रूरत है):

1. स्पेसिफिक रिलीफ एक्ट की धारा 31 के तहत एक दीवानी मुकदमा दायर करें ताकि इसे रद्द/शून्य (अमान्य) घोषित किया जा सके, और जहाँ ज़रूरी हो वहाँ निषेधाज्ञा या कब्ज़े जैसे राहत भी जोड़ें।
2. आदेश प्राप्त करें और इसे पंजीकरण अधिकारी को सूचित करवाएँ ताकि रिकॉर्ड में रद्दीकरण दिख सके।

संपत्ति पंजीकरण रद्द करने के शुल्क

जब कोई संपत्ति हस्तांतरित होती है, तो स्टैंप ड्यूटी नामक एक प्रकार का संपत्ति कर चुकाना होता है। स्टैंप ड्यूटी की दरें संपत्ति के प्रकार के आधार पर भी अलग-अलग हो सकती हैं। ज़्यादातर रियल एस्टेट सौदों के लिए, खरीदार स्टैंप ड्यूटी का भुगतान करता है, जो एक निश्चित राशि हो सकती है; यह खरीदी गई संपत्ति के कुल मूल्य का एक प्रतिशत भी हो सकती है। पंजीकरण या रियल एस्टेट सौदे को पूरा करने के लिए कुछ पंजीकरण शुल्क और अन्य सेवा शुल्क भी चुकाने होते हैं। रद्दीकरण शुल्क एक राज्य से दूसरे राज्य में अलग-अलग होते हैं।

समय सीमा: उन्हें न चूकें

• शून्यकरणीय (voidable) दस्तावेज़ → आमतौर पर समस्या का पता चलने से 3 साल (अनुच्छेद 59) के भीतर।
• शून्य (void) दस्तावेज़ (जिसका कोई कानूनी अस्तित्व नहीं है) → कब्ज़े के लिए मुकदमा 12 साल (अनुच्छेद 65) के तहत चलाया जाता है, न कि अनुच्छेद 59 के तहत।

अगर सौदा रद्द हो जाए तो क्या मुझे मेरी स्टैंप ड्यूटी वापस मिल सकती है?

अक्सर, हाँ - आंशिक रूप से। कई राज्य (जैसे महाराष्ट्र) स्टैंप ड्यूटी का ~98% तक वापस करने की अनुमति देते हैं जब एक पंजीकृत बिक्री समझौता/दस्तावेज़ को ठीक से रद्द कर दिया जाता है (आपसी दस्तावेज़ या न्यायालय के आदेश द्वारा) और आप राज्य की समय सीमा के भीतर आवेदन करते हैं (उदाहरण के लिए, महाराष्ट्र का सेक्शन 48(1) का प्रावधान सख्त समय सीमा रखता है)। हाई कोर्ट और सुप्रीम कोर्ट ने भी योग्य मामलों में देरी से किए गए दावों पर निष्पक्षता पर विचार किया है। नियम राज्य-विशिष्ट हैं - हमेशा अपने राज्य के IGR/Stamp पोर्टल की जाँच करें।

व्यावहारिक सुझाव:
• मूल समझौते और पंजीकृत रद्दीकरण दस्तावेज़/आदेश को संभाल कर रखें।
• निर्धारित समय सीमा के भीतर अपने राज्य के IGR/Stamp पोर्टल या स्टैंप कलेक्टर के पास आवेदन करें।

संपत्ति पंजीकरण रद्दीकरण से संबंधित कानून

भारत में संपत्ति पंजीकरण रद्दीकरण के कानून पंजीकरण अधिनियम, 1908, और विभिन्न राज्य-विशिष्ट कानूनों और नियमों द्वारा शासित होते हैं। भारत में संपत्ति पंजीकरण रद्दीकरण से संबंधित प्रमुख कानून नीचे दिए गए हैं:

पंजीकरण अधिनियम, 1908 (The Registration Act, 1908)

पंजीकरण अधिनियम विभिन्न कानूनी दस्तावेज़ों, जैसे संपत्ति पंजीकरण और रद्दीकरण दस्तावेज़, के पंजीकरण को नियंत्रित करता है। यह अधिनियम संपत्ति के पंजीकरण और रद्दीकरण के लिए औपचारिकताएं और प्रक्रियाएं निर्दिष्ट करता है। भारत में प्रत्येक राज्य में संपत्ति पंजीकरण और रद्दीकरण को नियंत्रित करने वाले अपने विशिष्ट कानून और नियम हैं। ये कानून स्टैंप ड्यूटी की दरें, पंजीकरण शुल्क और संपत्ति पंजीकरण के रद्दीकरण के लिए अन्य औपचारिकताएं और प्रक्रियाएं निर्दिष्ट कर सकते हैं।

भारतीय संविदा अधिनियम, 1872 (Indian Contract Act, 1872)

भारतीय संविदा अधिनियम एक और महत्वपूर्ण कानून है जो संपत्ति पंजीकरण रद्दीकरण से संबंधित है। यह अधिनियम एक वैध अनुबंध के लिए कानूनी आवश्यकताओं को निर्दिष्ट करता है, जिसमें स्वतंत्र सहमति, प्रतिफल और एक कानूनी उद्देश्य की आवश्यकता शामिल है। यदि इनमें से कोई भी आवश्यकता पूरी नहीं होती है, तो अनुबंध, जिसमें संपत्ति का पंजीकरण भी शामिल है, रद्द किया जा सकता है।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882)

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम भारत में संपत्ति के हस्तांतरण को नियंत्रित करता है। यह अधिनियम संपत्ति के हस्तांतरण के विभिन्न तरीकों, जैसे बिक्री, गिरवी और पट्टे, को निर्दिष्ट करता है। यह अधिनियम संपत्ति के मालिकों और खरीदारों के अधिकारों और दायित्वों और संपत्ति के हस्तांतरण को रद्द करने की प्रक्रियाओं को भी निर्दिष्ट करता है।

संपत्ति रद्दीकरण का प्रारूप

रद्दीकरण विलेख (DEED OF CANCELLATION)

यह रद्दीकरण विलेख [तारीख] को [रद्द करने वाले का नाम], पुत्र/पुत्री [पिता का नाम], और निवासी [पता] द्वारा बनाया गया है, जिसे इसके बाद "रद्द करने वाला" कहा जाएगा।

चूंकि (WHEREAS), [तारीख] को, रद्द करने वाले ने [जिला] के रजिस्ट्रार के पास [संपत्ति का पता] पर स्थित एक [संपत्ति का प्रकार] को पंजीकरण संख्या [पंजीकरण संख्या] के तहत पंजीकृत किया था, जिसे इसके बाद "पंजीकरण" कहा जाएगा।

और चूंकि (WHEREAS), रद्द करने वाला अब नीचे दिए गए विवरण के अनुसार [कारण] से पंजीकरण को रद्द करना चाहता है।

अब, इसलिए (NOW, THEREFORE), रद्द करने वाला इसके द्वारा यह घोषित करता है कि:

1. रद्द करने वाला पंजीकरण में वर्णित संपत्ति का पंजीकृत मालिक है।
2. रद्द करने वाला तत्काल प्रभाव से पंजीकरण को रद्द करना चाहता है।
3. पंजीकरण को रद्द करने का कारण [कारण बताएं] है।
4. रद्द करने वाला यह घोषणा करता है कि संपत्ति को किसी अन्य व्यक्ति/संस्था को बेचा या हस्तांतरित नहीं किया गया है और संपत्ति पर कोई अन्य अधिकार नहीं बनाया गया है।
5. रद्द करने वाला इसके द्वारा पंजीकरण से उत्पन्न संपत्ति में सभी अधिकार, हक, और हित छोड़ता है।

साक्ष्यस्वरूप (IN WITNESS WHEREOF), रद्द करने वाले ने इस रद्दीकरण विलेख को ऊपर उल्लिखित पहली तारीख को निष्पादित किया है।

द्वारा हस्ताक्षरित और सुपुर्द किया गया:

[रद्द करने वाले का नाम]

[रद्द करने वाले के हस्ताक्षर]

गवाह द्वारा:

1.      [गवाह का नाम]

[गवाह का पता]

[गवाह के हस्ताक्षर]

2.      [गवाह का नाम]

[गवाह का पता]

[गवाह के हस्ताक्षर]

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निष्कर्ष

भारत में कुछ परिस्थितियों में संपत्ति पंजीकरण को रद्द किया जा सकता है, जैसे कि यदि पंजीकरण धोखाधड़ी से किया गया था या यदि पंजीकरण पूरा होने से पहले ही संपत्ति किसी और को बेच दी गई थी। भारत में संपत्ति पंजीकरण को रद्द करने की प्रक्रिया में पंजीकरण, फाइलिंग, और अन्य चीज़ें शामिल हैं।

यह एक मुश्किल और समय लेने वाली प्रक्रिया है। हालांकि, यह उन लोगों के लिए एक महत्वपूर्ण कानूनी उपाय है जिन्हें गलती से किसी संपत्ति का मालिक पंजीकृत कर दिया गया है। यह सलाह दी जाती है कि किसी पंजीकृत संपत्ति को रद्द करने की स्थिति में एक संपत्ति वकील से परामर्श करें और सही प्रक्रिया का पालन करें।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल (FAQs)

क्या न्यायालय जाए बिना संपत्ति पंजीकरण रद्द किया जा सकता है?

नहीं, न्यायालय जाए बिना संपत्ति पंजीकरण रद्द नहीं किया जा सकता है। किसी संपत्ति का पंजीकरण रद्द करने के लिए न्यायालय का आदेश ज़रूरी है।

संपत्ति पंजीकरण रद्द करने की समय सीमा क्या है?

न्यायाधीश एम.आर. शाह और न्यायाधीश बी.वी. नागरत्ना ने कहा कि बिक्री विलेख (deed of sale) के रद्दीकरण के लिए सारभूत अपीलों से संबंधित क़ानून, जो कि बिक्री विलेख के रद्दीकरण की सूचना की तारीख से तीन साल का है, को ध्यान में रखा जाएगा।

क्या रद्दीकरण प्रक्रिया के लिए कोई वापसी नीति (refund policy) है?

आमतौर पर, भारत में संपत्ति पंजीकरण की रद्दीकरण प्रक्रिया के लिए कोई वापसी नीति नहीं है। हालांकि, यह कुछ शर्तों के पालन के अधीन है। वापसी केवल तभी अनुमत है जब प्रमोटर आरक्षित संपत्ति का हक वापस करने में विफल रहता है और इस तथ्य का उल्लेख लेनदेन को रद्द करने के कारण के रूप में रद्दीकरण के कार्य में किया गया है। नियम यह भी बताते हैं कि किसी समझौते के रद्दीकरण को रिकॉर्ड किया जाना चाहिए। संपत्ति खरीदार जो स्टैंप ड्यूटी की वापसी का दावा करते हैं, वे स्टैंप ड्यूटी का 98% वापस प्राप्त कर सकते हैं। वापसी का अनुरोध करते समय, आपको मूल समझौते के साथ-साथ रद्दीकरण के मूल कार्य को संलग्न करना होगा और दोनों दस्तावेजों को पंजीकृत करवाना होगा। हालांकि, आपको पंजीकरण शुल्क वापस नहीं मिलेगा।

कौन सा अधिकारी भूमि रजिस्ट्री रद्द कर सकता है?

भारत में, भूमि रजिस्ट्री या संपत्ति पंजीकरण को रद्द करने का अधिकार उस क्षेत्र के सब-रजिस्ट्रार के पास होता है जहाँ संपत्ति स्थित है।

क्या मालिक की मृत्यु के बाद एक पंजीकृत संपत्ति रद्द की जा सकती है?

हाँ, मालिक की मृत्यु के बाद एक पंजीकृत संपत्ति रद्द की जा सकती है। मृत मालिक के कानूनी वारिस पंजीकरण रद्द करने के लिए न्यायालय में एक याचिका दायर कर सकते हैं।

लेखक के बारे में:

अधिवक्ता एस.के. दत्ता एक प्रतिष्ठित अधिवक्ता हैं जो पारिवारिक मामले, दीवानी मामले, कंपनी और कॉर्पोरेट कानून मामले, विवाद समाधान, NCLT मामलों आदि जैसे क्षेत्रों में अभ्यास करते हैं। उनके पास उपरोक्त मामलों में 32 वर्षों का अनुभव है। उन्होंने इन-हाउस वकील के रूप में बड़े कॉर्पोरेट और बैंकों में भी काम किया है। वर्तमान में, उन्होंने 104housoflegal ब्रांड नाम के तहत अपना अभ्यास शुरू किया है। वह एक योग्य एफसीए और एफसीएस भी हैं, उन्होंने बॉम्बे हाई कोर्ट में एक स्वतंत्र वकील के रूप में भी सेवा दी है, जहाँ वित्त के ज्ञान द्वारा समर्थित उनकी कानूनी विशेषज्ञता, उनकी विशेषज्ञता और उनके ग्राहकों के प्रति अटूट समर्पण ने उन्हें कानूनी समुदाय में व्यापक सम्मान और प्रशंसा दिलाई।