मालमत्ता नोंदणी रद्द करणे

प्रॉपर्टीची नोंदणी (registration) ही एखाद्या मालमत्तेची कायदेशीर मालकी मिळवण्याच्या प्रक्रियेतील एक महत्त्वाचा टप्पा आहे. एकदा नोंदणी झाल्यानंतर, मालमत्तेच्या मालकाला कायद्यांतर्गत विविध अधिकार आणि संरक्षण मिळते.

परंतु, अशा काही परिस्थिती असू शकतात जिथे मालमत्तेची नोंदणी रद्द (cancel) करावी लागते. फसवणूक (fraud), नोंदणीतील चूक, किंवा प्रॉपर्टी कायदे आणि नियमांचे उल्लंघन यांसारख्या विविध कारणांमुळे असे होऊ शकते. मालमत्तेची नोंदणी रद्द करणे ही एक कायदेशीर प्रक्रिया आहे, ज्यात अनेक औपचारिकता आणि कार्यपद्धतींचा समावेश असतो.

प्रॉपर्टी नोंदणी रद्द करणे म्हणजे काय?

तुम्ही कायद्याला विनंती करत आहात की नोंदणीकृत दस्तऐवजाचा (उदा. खरेदीखत (sale deed), बक्षीसपत्र (gift deed), अदलाबदल पत्र (exchange deed) इत्यादी) कायदेशीर परिणाम पुसून टाकावा. तुम्ही कोणत्या कारणास्तव रद्द करत आहात, त्यानुसार हे दोन प्रकारे केले जाते:

1. परस्पर संमतीने रद्द करण्याचे पत्र (Mutual Cancellation Deed) (जेव्हा दोन्ही पक्ष सहमत असतात), किंवा
2. न्यायालयाच्या आदेशाने रद्द करणे (Court-ordered cancellation) (रद्द करण्यासाठी किंवा तो दस्तऐवज अवैध किंवा रद्द करण्यायोग्य घोषित करण्यासाठी तुम्ही दावा दाखल करता).

न्यायालये Specific Relief Act, 1963 च्या कलम ३१-३३ अंतर्गत रद्द करण्याच्या प्रकरणांची हाताळणी करतात आणि एकदा आदेश (decree) दिल्यावर, सब-रजिस्ट्रार (Sub-Registrar) त्याची नोंद अद्ययावत करतात.

प्रॉपर्टी नोंदणी रद्द करण्याची कारणे 

जर वैध कारणे असतील तर खरेदीदार आणि विक्रेता दोघेही खरेदीचा करार रद्द करू शकतात. खरेदी करारपत्र रद्द करण्याचे काही प्रमुख कारणे खालीलप्रमाणे आहेत:

फसवणूक (Fraud)

जर मालमत्तेची नोंदणी फसवणुकीने, जसे की खोटी कागदपत्रे सादर करून किंवा चुकीची माहिती देऊन केली असेल, तर ती नोंदणी रद्द केली जाऊ शकते. या कारणास्तव विक्रेता किंवा खरेदीदार कोणीही मालमत्तेची नोंदणी रद्द करू शकतो.

चूक (Mistake)

जर नोंदणी प्रक्रियेत काही चूक किंवा त्रुटी असेल, जसे की चुकीची माहिती नोंदवली गेली असेल, तर दोन्हीपैकी कोणताही पक्ष नोंदणी रद्द करू शकतो.

कायदेशीर आवश्यकतांचे पालन न करणे (Non-compliance with legal requirements)

जर मालमत्तेची नोंदणी कोणत्याही कायदेशीर आवश्यकता किंवा नियमांचे उल्लंघन करून, जसे की मुद्रांक शुल्क (stamp duty) किंवा नोंदणी शुल्क न भरता केली असेल, तर ती नोंदणी रद्द केली जाऊ शकते.

बेकायदेशीर ताबा किंवा मालमत्तेचे हस्तांतरण (Illegal occupation or transfer of property)

जर एखाद्या मालमत्तेवर बेकायदेशीरपणे ताबा मिळवला असेल किंवा कायदेशीर मालकाच्या संमतीशिवाय हस्तांतरित केली असेल, तर खरेदीदार त्या मालमत्तेची नोंदणी रद्द करू शकतो. इथे एखाद्या व्यक्तीला मालमत्ता हस्तांतरित करण्याचे काही मार्ग दिलेले आहेत.

न्यायालयाचा आदेश (Court order)

जर न्यायालयाने मालमत्तेची नोंदणी रद्द करण्याचा आदेश दिला, तर ती त्यानुसार रद्द केली जाईल. 

वेळेच्या मर्यादेवर २०२५ मधील महत्त्वाची स्पष्टता:
जर दस्तऐवज ‘अवैध’ (void) (म्हणजे कायदेशीर अस्तित्व नसलेला) असेल, तर मालमत्तेचा ताबा मिळवण्यासाठीचा खटला १२ वर्षांच्या आत (कलम ६५) दाखल केला जाऊ शकतो—तुम्हाला प्रथम ‘अवैध’ दस्तऐवज रद्द करण्याची आवश्यकता नाही. ‘रद्द करण्यायोग्य’ (voidable) दस्तऐवजांसाठी, रद्द करण्याची कार्यवाही करण्यासाठी कलम ५९ अंतर्गत ३ वर्षांची मुदत असते (जेव्हा तुम्हाला वस्तुस्थितीची माहिती मिळाली त्या दिवसापासून). नुकत्याच सर्वोच्च न्यायालयाच्या निर्णयात हा फरक पुन्हा एकदा स्पष्ट करण्यात आला.

“एकतर्फी” रद्द करण्याबद्दल (हे अनेक लोकांना गोंधळात पाडते)

तुम्ही केवळ सब-रजिस्ट्रारकडे जाऊन आणि एकतर्फी रद्द करण्याचे पत्र नोंदणीकृत करून, दुसऱ्या पक्षाच्या किंवा न्यायालयाच्या आदेशाशिवाय वैध, पूर्ण झालेले खरेदीखत रद्द करू शकत नाही. सर्वोच्च न्यायालयाने अशा प्रथेवर वेळोवेळी नाराजी व्यक्त केली आहे. जर परस्पर संमती नसेल, तर दिवाणी न्यायालयात (civil court) जा.

रद्द करण्याचे पत्र नोंदणीकृत करण्याची प्रक्रिया

भारतात रद्द करण्याचे पत्र नोंदणीकृत करण्याच्या प्रक्रियेत खालील टप्पे समाविष्ट आहेत:

परस्पर संमतीने रद्द करण्याचे पत्र (जेव्हा दोन्ही पक्ष सहमत असतील तेव्हा सर्वात जलद)

जर दोन्ही पक्ष स्वेच्छेने करार रद्द करण्यास तयार असतील:

रद्द करण्याचे पत्र तयार करणे

या प्रक्रियेतील पहिली पायरी म्हणजे रद्द करण्याचे पत्र (cancellation deed) तयार करणे. या पत्रात रद्द करण्याचे कारण स्पष्टपणे नमूद केले पाहिजे आणि रद्द करण्यात येत असलेल्या मालमत्तेचे सर्व संबंधित तपशील, जसे की मालमत्ता ओळख क्रमांक (property identification number), स्थान आणि हद्द (boundaries) नमूद केल्या पाहिजेत. या पत्रात मालमत्तेचा मालक, नोंदणी रद्द करणारी व्यक्ती किंवा संस्था आणि कोणतेही साक्षीदार यांसारख्या यात सामील असलेल्या सर्व पक्षांची नावे आणि पत्ते यांचाही समावेश असावा.

मुद्रांक शुल्क भरणे (Stamp Duty Payment)

पुढील पायरी म्हणजे रद्द करण्याच्या पत्रासाठी मुद्रांक शुल्क भरणे. मुद्रांक शुल्क रद्द होत असलेल्या मालमत्तेच्या मूल्यावर आधारित मोजले जाते आणि त्याचे दर राज्यानुसार वेगवेगळे असू शकतात.

नोंदणीकृत करणे (Notarization)

एकदा मुद्रांक शुल्क भरल्यावर, रद्द करण्याचे पत्र नोटरी पब्लिकद्वारे नोंदणीकृत केले पाहिजे. यात नोटरी पब्लिकच्या उपस्थितीत पत्रावर स्वाक्षरी करणे समाविष्ट आहे, जो नंतर आपला अधिकृत शिक्का आणि स्वाक्षरी लावतो.

नोंदणी (Registration)

अंतिम पायरी म्हणजे संबंधित सब-रजिस्ट्रारकडे रद्द करण्याचे पत्र नोंदणीकृत करणे. हे पत्र, मूळ प्रॉपर्टी नोंदणी कागदपत्रांसोबत सब-रजिस्ट्रारच्या कार्यालयात सादर करणे आवश्यक आहे. सब-रजिस्ट्रार कागदपत्रांची पडताळणी करेल आणि सर्वकाही व्यवस्थित असल्यास, ते रद्द करण्याचे पत्र नोंदणीकृत करतील आणि मालमत्तेच्या मालकाला एक नवीन नोंदणी प्रमाणपत्र जारी करतील.

हे लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे की रद्द करण्याचे पत्र नोंदणीकृत करण्याची प्रक्रिया मालमत्ता ज्या राज्यात आहे त्यानुसार वेगवेगळी असू शकते.

न्यायालयीन मार्ग (जेव्हा फसवणूक, बळजबरी किंवा संमती नसताना)

जर दुसरा पक्ष सहकार्य करत नसेल (किंवा तुम्हाला घोषणा करण्याची आवश्यकता असेल):

1. दिवाणी खटला (civil suit) दाखल करा. Specific Relief Act च्या कलम ३१ अंतर्गत रद्द करण्यासाठी किंवा अवैध/रद्द करण्यायोग्य घोषित करण्यासाठी, आणि आवश्यकतेनुसार मनाई हुकूम (injunction) किंवा ताब्यासारखे (possession) उपाय जोडा.
2. न्यायालयाचा आदेश (decree) मिळवा आणि त्याची माहिती नोंदणी अधिकाऱ्याला कळवा जेणेकरून नोंदीमध्ये रद्द झाल्याचे दिसेल.

प्रॉपर्टी नोंदणी रद्द करण्याचे शुल्क

जेव्हा एखादी मालमत्ता हस्तांतरित होते, तेव्हा मुद्रांक शुल्क नावाचा एक प्रकारचा मालमत्ता कर भरावा लागतो. मुद्रांक शुल्काचे दर मालमत्तेच्या प्रकारानुसार देखील वेगवेगळे असू शकतात. बहुतेक रिअल इस्टेट व्यवहारांसाठी, खरेदीदार मुद्रांक शुल्क भरतो, जे एक निश्चित रक्कम असू शकते; ते खरेदी केलेल्या मालमत्तेच्या एकूण मूल्याची एक टक्केवारी देखील असू शकते. नोंदणी किंवा रिअल इस्टेट व्यवहार पूर्ण करण्यासाठी काही नोंदणी शुल्क आणि इतर सेवा शुल्क देखील भरावे लागतात. रद्द करण्याचे शुल्क राज्यानुसार वेगवेगळे असते.

वेळेची मर्यादा: ती चुकवू नका

• ‘रद्द करण्यायोग्य’ दस्तऐवज (Voidable deeds) → सामान्यतः ३ वर्षे (कलम ५९), जेव्हा समस्या लक्षात येते तेव्हापासून.
• ‘अवैध’ दस्तऐवज (Void deeds) (ज्यांचे कायदेशीर अस्तित्व नाही) → ताब्यासाठीचा खटला कलम ५९ ने नाही, तर १२ वर्षांनी (कलम ६५) नियंत्रित होतो.

करार रद्द झाल्यास मला माझे मुद्रांक शुल्क परत मिळू शकते का?

अनेकदा, होय—अंशतः. अनेक राज्यांमध्ये (महाराष्ट्रासह) मुद्रांक शुल्काचा ~९८% पर्यंत परतावा मिळवण्याची परवानगी आहे, जेव्हा नोंदणीकृत विक्री करार/खरेदीखत योग्यरित्या रद्द केले जाते (परस्पर पत्राने किंवा न्यायालयाच्या आदेशाने) आणि तुम्ही राज्याच्या वेळेच्या मर्यादेत अर्ज करता (उदा. महाराष्ट्राच्या कलम ४८(१) च्या तरतुदीनुसार वेळ निश्चित असतो). सर्वोच्च न्यायालयाने आणि उच्च न्यायालयांनी पात्र प्रकरणांमध्ये उशिराने केलेल्या दाव्यांवरही विचार केला आहे. नियम राज्यानुसार वेगवेगळे असतात—नेहमी तुमच्या राज्याच्या IGR/Stamp portal वर तपासणी करा.

व्यावहारिक सल्ला:
• मूळ करार आणि नोंदणीकृत रद्द करण्याचे पत्र/आदेश (decree) सोबत ठेवा.
• विहित मुदतीत तुमच्या राज्याच्या IGR/Stamp portal द्वारे किंवा मुद्रांक संग्राहकाकडे (Collector of Stamps) अर्ज करा.

प्रॉपर्टी नोंदणी रद्द करण्याशी संबंधित कायदे

भारतातील प्रॉपर्टी नोंदणी रद्द करण्याचे कायदे Registration Act, 1908 आणि विविध राज्यांच्या विशिष्ट कायदे आणि नियमांनुसार नियंत्रित केले जातात. भारतातील प्रॉपर्टी नोंदणी रद्द करण्याशी संबंधित काही प्रमुख कायदे खालीलप्रमाणे आहेत:

The Registration Act, 1908

हा कायदा प्रॉपर्टी नोंदणी आणि रद्द करण्याच्या पत्रासह विविध कायदेशीर दस्तऐवजांच्या नोंदणीचे नियमन करतो. हा कायदा मालमत्तेच्या नोंदणी आणि रद्द करण्याच्या औपचारिकता आणि कार्यपद्धती निर्दिष्ट करतो. भारतातील प्रत्येक राज्याचे प्रॉपर्टी नोंदणी आणि रद्द करण्यासंदर्भात स्वतःचे विशिष्ट कायदे आणि नियम आहेत. हे कायदे मुद्रांक शुल्काचे दर, नोंदणी शुल्क आणि प्रॉपर्टी नोंदणी रद्द करण्याच्या इतर औपचारिकता आणि कार्यपद्धती निर्दिष्ट करू शकतात.

Indian Contract Act, 1872

प्रॉपर्टी नोंदणी रद्द करण्याशी संबंधित आणखी एक महत्त्वाचा कायदा म्हणजे इंडियन कॉन्ट्रॅक्ट ॲक्ट. हा कायदा वैध करारासाठी आवश्यक असलेल्या कायदेशीर बाबी नमूद करतो, ज्यात मुक्त संमती (free consent), मोबदला (consideration) आणि कायदेशीर उद्देश (lawful object) यांचा समावेश आहे. यापैकी कोणत्याही बाबींचे पालन न झाल्यास, मालमत्ता नोंदणीसह तो करार रद्द केला जाऊ शकतो.

Transfer of Property Act, 1882

हा कायदा भारतातील मालमत्तेच्या हस्तांतरणाचे नियमन करतो. हा कायदा मालमत्तेच्या हस्तांतरणाच्या विविध पद्धती, ज्यात विक्री (sale), गहाण (mortgage) आणि भाडेपट्टा (lease) यांचा समावेश आहे, निर्दिष्ट करतो. हा कायदा मालमत्ता मालक आणि खरेदीदार यांचे अधिकार आणि कर्तव्ये तसेच मालमत्ता हस्तांतरण रद्द करण्याच्या कार्यपद्धती देखील नमूद करतो.

प्रॉपर्टी रद्द करण्याचा नमुना (Format for Property Cancellation)

रद्द करण्याचे पत्र (DEED OF CANCELLATION)

हे रद्द करण्याचे पत्र आज [तारीख] रोजी [रद्द करणाऱ्याचे नाव], मुलगा/मुलगी [वडिलांचे नाव], आणि रहिवासी [पत्ता], ज्याला यापुढे “रद्द करणारा” असे संबोधले जाईल, यांनी तयार केले आहे.

ज्याअर्थी (WHEREAS), [तारीख] रोजी, रद्द करणाऱ्याने [प्रॉपर्टीचा प्रकार] येथील [प्रॉपर्टीचा पत्ता] येथे असलेल्या मालमत्तेची [जिल्हा] च्या निबंधकाकडे नोंदणी क्रमांक [नोंदणी क्रमांक] अंतर्गत केली होती, ज्याला यापुढे “नोंदणी” असे संबोधले जाईल.

आणि ज्याअर्थी (WHEREAS), रद्द करणारा आता खालील तपशीलानुसार [कारण] साठी नोंदणी रद्द करू इच्छित आहे.

त्याअर्थी, आता (NOW, THEREFORE), रद्द करणारा याद्वारे घोषित करतो की:

1. रद्द करणारा नोंदणीमध्ये वर्णन केलेल्या प्रॉपर्टीचा नोंदणीकृत मालक आहे.
2. रद्द करणारा तातडीने नोंदणी रद्द करू इच्छित आहे.
3. नोंदणी रद्द करण्याचे कारण [कारण स्पष्ट करा] आहे.
4. रद्द करणारा घोषित करतो की प्रॉपर्टीची विक्री किंवा हस्तांतरण इतर कोणत्याही व्यक्ती/संस्थेला करण्यात आलेले नाही आणि प्रॉपर्टीवर इतर कोणताही अधिकार निर्माण झालेला नाही.
5. रद्द करणारा याद्वारे नोंदणीमुळे मिळणारे प्रॉपर्टीवरील सर्व अधिकार, हक्क आणि हितसंबंध सोडून देतो.

याची साक्ष म्हणून, रद्द करणाऱ्याने वर नमूद केलेल्या तारखेला हे रद्द करण्याचे पत्र तयार केले आहे.

स्वाक्षरी केली आणि सुपूर्द केले:

[रद्द करणाऱ्याचे नाव]

[रद्द करणाऱ्याची स्वाक्षरी]

साक्षीदार:

१.      [साक्षीदाराचे नाव]

[साक्षीदाराचा पत्ता]

[साक्षीदाराची स्वाक्षरी]

२.      [साक्षीदाराचे नाव]

[साक्षीदाराचा पत्ता]

[साक्षीदाराची स्वाक्षरी]

प्रॉपर्टी नोंदणी रद्द करण्याची आवश्यकता आहे का?

केवळ ४९९ रुपये मध्ये प्रॉपर्टी रद्द करण्यासाठी कायदेशीर तज्ञाचा सल्ला घ्या.

आता तुमची सल्लामसलत बुक करा

४,८०० पेक्षा जास्त विश्वासार्ह वकील मदतीसाठी तयार आहेत

निष्कर्ष (Conclusion)

भारतात काही विशिष्ट परिस्थितीत प्रॉपर्टी नोंदणी रद्द केली जाऊ शकते, जसे की नोंदणी फसवणुकीने केली असल्यास किंवा नोंदणी पूर्ण होण्याआधीच ती मालमत्ता दुसऱ्या कोणाला तरी विकली असल्यास. भारतातील प्रॉपर्टी नोंदणी रद्द करण्याच्या प्रक्रियेमध्ये नोंदणी करणे, अर्ज दाखल करणे इत्यादी गोष्टींचा समावेश असतो.

ही एक कठीण आणि वेळखाऊ प्रक्रिया आहे. तथापि, ज्या लोकांना चुकीच्या पद्धतीने प्रॉपर्टीचे मालक म्हणून नोंदणीकृत केले गेले आहे त्यांच्यासाठी हा एक महत्त्वाचा कायदेशीर उपाय आहे. नोंदणीकृत मालमत्ता रद्द करण्याच्या कोणत्याही परिस्थितीत प्रॉपर्टी वकिलाचा सल्ला घेणे आणि योग्य प्रक्रियेचे पालन करणे महत्त्वाचे आहे.

नेहमी विचारले जाणारे प्रश्न (FAQs)

न्यायालयात न जाता प्रॉपर्टीची नोंदणी रद्द करता येते का?

नाही, प्रॉपर्टीची नोंदणी न्यायालयात न जाता रद्द करता येत नाही. प्रॉपर्टीची नोंदणी रद्द करण्यासाठी न्यायालयाचा आदेश आवश्यक असतो.

प्रॉपर्टी नोंदणी रद्द करण्यासाठी वेळेची मर्यादा काय आहे?

न्यायाधीश एम.आर. शाह आणि न्यायाधीश बी.व्ही. नागरत्ना यांनी सांगितले की, खरेदीखत रद्द करण्याच्या अपीलसाठी मर्यादा कायदा (statute of limitations) लागू होतो, जो खरेदीखत रद्द करण्याच्या अधिसूचनेच्या तारखेपासून तीन वर्षांचा असेल.

रद्द करण्याच्या प्रक्रियेसाठी काही परतावा (refund) धोरण आहे का?

सर्वसाधारणपणे, भारतातील प्रॉपर्टी नोंदणी रद्द करण्याच्या प्रक्रियेसाठी कोणतेही परतावा धोरण नाही. तथापि, काही अटींचे पालन केल्यास ते शक्य आहे. परतावा तेव्हाच दिला जातो जेव्हा प्रमोटर प्रॉपर्टीचे शीर्षक (title) परत करण्यात अपयशी ठरतो आणि रद्द करण्याच्या कृतीमध्ये (act of cancellation) व्यवहाराचे कारण म्हणून याचा उल्लेख केला जातो. नियमांनुसार, कराराची रद्दबातल नोंदवली (recorded) जाणे आवश्यक आहे. प्रॉपर्टी खरेदीदार मुद्रांक शुल्काचा परतावा मागताना मुद्रांक शुल्काचा ९८% परतावा मिळवू शकतात. परताव्यासाठी विनंती करताना, तुम्हाला मूळ करार तसेच रद्द करण्याचे मूळ पत्र दोन्ही सोबत जोडावे लागतील आणि दोन्ही कागदपत्रे नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे. तथापि, तुम्हाला नोंदणी शुल्काचा (registration fee) परतावा मिळणार नाही.

कोणता अधिकारी भूमी नोंदणी (land registry) रद्द करू शकतो?

भारतात, भूमी नोंदणी किंवा प्रॉपर्टी नोंदणी रद्द करण्याचा अधिकार ज्या परिसरात मालमत्ता आहे, त्या परिसरातील सब-रजिस्ट्रारकडे (Sub-Registrar) असतो.

मालकाच्या मृत्यूनंतर नोंदणीकृत प्रॉपर्टी रद्द करता येते का?

होय, मालकाच्या मृत्यूनंतर नोंदणीकृत प्रॉपर्टी रद्द करता येते. मृत मालकाचे कायदेशीर वारस (legal heirs) नोंदणी रद्द करण्यासाठी न्यायालयात याचिका दाखल करू शकतात.

लेखकाविषयी:

अॅड. एस. के. दत्ता हे एक प्रतिष्ठित वकील असून कौटुंबिक बाबी (Family Matters), दिवाणी बाबी (Civil Matters), कंपनी आणि कॉर्पोरेट कायद्याशी संबंधित बाबी (Company and Corporate law matters), वाद निराकरण (Dispute resolution), NCLT बाबी इत्यादी क्षेत्रात त्यांचा अनुभव आहे. त्यांना या क्षेत्रात ३२ वर्षांचा अनुभव आहे. त्यांनी मोठे कॉर्पोरेट्स आणि बँकांमध्ये इन-हाऊस कौन्सिल म्हणूनही काम केले आहे. सध्या, त्यांनी '104housoflegal' या ब्रँड नावाने आपली स्वतःची प्रॅक्टिस सुरू केली आहे. ते एक पात्र FCA आणि FCS देखील आहेत, त्यांनी बॉम्बे उच्च न्यायालयात स्वतंत्र वकील म्हणून सेवा दिली आहे, जिथे त्यांच्या कायदेशीर कौशल्याला आर्थिक ज्ञानाची जोड मिळाली. त्यांचे कौशल्य आणि त्यांच्या क्लायंट्ससाठी असलेली त्यांची अथक समर्पणवृत्ती यामुळे त्यांना कायदेशीर समुदायात मोठा आदर मिळाला आहे.