भारत में मकान मालिकों के अधिकार

आज के समय में किराए पर प्रॉपर्टी लेना एक नया चलन बन गया है। किराए पर प्रॉपर्टी लेना अभी भी हमारे लिए कुछ चुनौतियों का सबब बना हुआ है। इसमें कई तरह की परेशानियाँ आ सकती हैं, खास तौर पर तब जब किराए का एग्रीमेंट और दूसरे कानूनी दस्तावेज़ न हों। हम अक्सर किराएदारों के अधिकारों को स्वीकार करते हैं और उनके लिए विरोध भी करते हैं, लेकिन हम मकान मालिकों के अधिकारों के बारे में बहुत कम बात करते हैं। कई बार किराएदार उन्हें धोखा भी देते हैं और उन्हें कानूनी मदद की ज़रूरत होती है।

राज्य ने भारत में मकान मालिकों के लिए किराया नियंत्रण आदेश देकर कानूनी अधिकार विकसित किए हैं। मकान मालिकों के पक्ष में कई अधिकार हैं जो उनके कल्याण को बनाए रखते हैं। मकान मालिक अपनी मेहनत की कमाई संपत्ति में लगाता है, फिर भी किराये के विवादों में उसका पक्ष नजरअंदाज कर दिया जाता है।

एक किरायेदार को घर में तब तक रहने का अधिकार है जब तक वे हर महीने संपत्ति के कुल मूल्यांकन का 0.1% - 0.3% भुगतान करते हैं। अब, यह उचित नहीं लगता। ज़्यादातर मामलों में, किरायेदार आमतौर पर सालाना किराए का 1% से 3% देते हैं।

इस लेख में हम भारत में मकान मालिकों के अधिकारों पर चर्चा करेंगे। इसलिए, पूरी स्पष्टता पाने के लिए इस लेख को अंत तक अवश्य पढ़ें।

भारत में मकान मालिक के अधिकार

किराये के अधिकारों पर चर्चा करते समय, अक्सर मकान मालिक के अधिकारों की तुलना में किरायेदारों के अधिकारों को प्राथमिकता दी जाती है। हालाँकि, किराया नियंत्रण अधिनियम किरायेदार और मकान मालिक दोनों के अधिकारों की रक्षा करता है। भारत में मकान मालिकों के अधिकार निम्नलिखित हैं:

बेदखली का अधिकार

मकान मालिक को उस किराएदार को निकालने का अधिकार है जिसे वह अस्थिर मानता है। फिर भी, किराया नियंत्रण अधिनियम के साथ। लेकिन चूंकि यह 12 महीने से ज़्यादा समय से रह रहे किराएदारों पर लागू होता है, इसलिए कोविड संकट के दौरान संपत्ति के मालिक को किराएदारों को निकालने में कई तरह की समस्याओं का सामना करना पड़ा।

अधिनियम 2020 के मसौदे में निम्नलिखित मामलों को ठीक करने का प्रयास किया गया है-

• किरायेदारों का असामयिक निर्वासन
• आपसी सहमति से किराये में परिवर्तन
• पुनः कब्ज़े के मामले

नीचे कुछ कारण बताए गए हैं कि क्यों मकान मालिक किरायेदार को बेदखल कर सकता है।

• मालिक (मकान मालिक) की अनुमति के बिना संपत्ति का एक हिस्सा किसी और को किराए पर देना।
• यदि किरायेदार पूरा किराया देने में सक्षम नहीं है।
• किराये के मकान में कोई अवैध गतिविधि चल रही है।
• अनुबंध या समझौते में विच्छेद की स्थिति में।
• यदि मकान मालिक को व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए संपत्ति की आवश्यकता हो।

इस प्रकार, यदि उन्हें लगता है कि किरायेदार ने ऊपर बताए गए नियमों का उल्लंघन किया है, तो संपत्ति के मालिक को किरायेदार को परिसर खाली करने के लिए कानूनी नोटिस भेजने का अधिकार है। इसके साथ ही, मकान मालिक समझौते में यह कहते हुए एक खंड जोड़ सकता है कि यदि किरायेदार घर नहीं छोड़ता है तो किराए में वृद्धि हो सकती है।

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किराया बढ़ाने का अधिकार

किराया नियंत्रण अधिनियम के अनुसार, संपत्ति के मालिक को किराया वसूलते समय लाभ दिया जाता है। बाजार की स्थितियों के अनुसार किराया वसूलने के अधिकार के साथ-साथ, मकान मालिक सालाना या एक निश्चित अंतराल पर किराया भी बढ़ा सकता है। इसे किराये के बाजार में संतुलन बनाने के लिए बनाया गया है। अधिनियम में संपत्ति, किराए का भुगतान, मासिक भुगतान और दोनों (मकान मालिक और किरायेदार) के कर्तव्यों सहित महत्वपूर्ण कारकों को संबोधित किया गया है।

मकान मालिक को किराये की अवधि के दौरान किराया बढ़ाने का अधिकार नहीं है, तथा उन्हें किराया वृद्धि के बारे में तीन महीने पहले सूचना देनी होगी।

भारत में आवासीय संपत्तियों की कानूनी वृद्धि दर हर दो साल में लगभग 10% है। फिर भी, किराए में वृद्धि का मूल्य राज्य दर राज्य अलग-अलग हो सकता है।

मरम्मत के लिए सलाह देने का अधिकार

परिसर को किराए पर देने योग्य बनाए रखना मकान मालिक का कर्तव्य और जिम्मेदारी है। मकान मालिक मरम्मत करवाने और अनिश्चित कार्यों के बारे में बताए जाने के अधिकार को सुनिश्चित करता है। किराएदार छोटी-मोटी मरम्मत खुद कर सकता है। फिर भी, सभी रिफंड, प्रारंभिक मंजूरी, आदि लिखित रूप में मालिक से प्राप्त किए जाने चाहिए।

किराया नियंत्रण अधिनियम के अनुसार यह आवश्यक है कि संपत्ति के मालिक और किरायेदार मरम्मत का खर्च आपस में बांट लें।

संपत्ति पर अस्थायी रूप से कब्ज़ा करने का अधिकार

संपत्ति के मालिक को मरम्मत और रखरखाव के कामों के लिए किरायेदार को बेदखल करने का अधिकार है। अगर संपत्ति के मालिक को लगता है कि किरायेदार को बाहर निकाले बिना मरम्मत, कोई बदलाव, निर्माण और कुछ भी करना ज़रूरी है, तो उसे किरायेदार को बाहर जाने के लिए कहने का अधिकार है। मरम्मत पूरी होने के बाद संपत्ति फिर से उस किरायेदार को किराए पर दे दी जाएगी।

इन मामलों में, मकान मालिक को किराएदार को पहले से ही इस तरह की सूचना देनी चाहिए। और ऐसी स्थिति में जब मरम्मत तुरंत करनी हो। अगर मकान मालिक के पास नोटिस भेजने का समय नहीं है, तो उसे किराएदार को हुई असुविधा के लिए उचित मुआवजा देना चाहिए। मकान मालिक किराएदार को तब तक रहने के लिए वैकल्पिक जगह भी दे सकता है जब तक कि संपत्ति का नवीनीकरण या मरम्मत न हो जाए।

इसके अलावा मकान मालिक के कुछ अन्य अधिकार भी हैं, जिनमें शामिल हैं:

• किरायेदार की पृष्ठभूमि जैसे कार्य स्थिति, वेतन प्रमाण-पत्र और अन्य प्रासंगिक तथ्यों की जांच करने का अधिकार।
• किरायेदार द्वारा किए गए नुकसान के प्रबंधन के लिए सुरक्षा जमा के रूप में कुछ राशि आरक्षित रखने का अधिकार। यदि उस अवधि के दौरान कोई नुकसान नहीं होता है तो किरायेदार को रिफंड मिलेगा।
• मकान मालिक को यह अधिकार है कि वह उस व्यक्ति को किरायेदार के रूप में चुन सके जिसके साथ वह रहना चाहता है।
• मकान मालिक को भुगतान की तारीख तय करने का अधिकार है। यह आमतौर पर हर महीने की पहली तारीख होती है।

भारत में, कुछ मकान मालिक सामान्य आस्था से परे शक्तियों पर विश्वास करते हैं। फिर भी, यह उनके मामले के लिए खतरनाक है क्योंकि किरायेदार ऐसे संपत्ति मालिक के साथ रहने का विकल्प चुन सकते हैं जो किरायेदारों के लिए अधिक अनुकूल और निष्पक्ष अनुबंध देता है।

मकान मालिक को यह गारंटी देनी चाहिए कि किराए पर दी गई संपत्ति "रहने लायक" (रहने लायक) और किराएदारों के अनुकूल है। एक अच्छी तरह से तैयार किया गया अनुबंध ( किराया समझौता ) और मकान मालिकों के कानूनी अधिकारों की बुनियादी समझ मकान मालिक को कानूनी परेशानियों और किराएदारों की वजह से होने वाली किसी भी अन्य समस्या से बचने में मदद करेगी।

निष्कर्ष

भारत में, कुछ मकान मालिक अहंकारपूर्वक शक्ति का प्रयोग करते हैं, लेकिन इससे उन्हें लंबे समय में नुकसान हो सकता है क्योंकि किराएदार ऐसे मकान मालिक के साथ रहना पसंद करेंगे जो किराएदारों के अनुकूल पट्टा प्रदान करता हो। जापान और वियतनाम में विशेष रूप से "मकान मालिक के पक्ष में" कानूनी योजनाएँ हैं। भारत को अधिक "किरायेदारों के अनुकूल" या "निष्पक्ष" कहा जाता है। साथ ही, एक मकान मालिक के रूप में अपने अधिकारों को पहचानना महत्वपूर्ण है जो आपको भविष्य में मकान मालिक और किराएदारों के विवादों से बचने में मदद करता है ।

अगर आपके पास कोई सवाल है या आप किसी जगह पर फंसे हुए हैं और आपको कानूनी सहायता की ज़रूरत है, तो बेझिझक हमसे संपर्क करें। मकान मालिक और किराएदार के मामलों के लिए हमारे अनुभवी वकील आपको सबसे बढ़िया संभव समाधान देकर आपकी मदद करेंगे। आप हमें +919284293610 पर कॉल कर सकते हैं या हमें [email protected] पर ईमेल कर सकते हैं।

सामान्य प्रश्न

हर साल किराये में कितनी वृद्धि अपेक्षित है?

भारत में मकान मालिक लीज़ अवधि समाप्त होने के बाद किराए की राशि में 10% की वृद्धि कर सकते हैं। फिर भी, किराए में बदलाव या वृद्धि आमतौर पर मकान मालिक के हाथ में होती है। किराएदार समझौते के कागज़ पर हस्ताक्षर करते समय किराए पर मोल-भाव कर सकता है।

क्या मकान मालिक को जबरदस्ती किराया बढ़ाने का अधिकार है?

मकान मालिक के पास कोई अधिकार नहीं है, और वे किराएदार को लीज़ अवधि समाप्त होने से पहले अधिक किराया देने के लिए मजबूर नहीं कर सकते। वृद्धि की अनुमति केवल तभी दी जाएगी जब दोनों (मकान मालिक और किराएदार) किराया समझौते पर हस्ताक्षर करते समय सहमत हों और किराये के अनुबंध में इसका दस्तावेजीकरण करें।

एक मकान मालिक कितनी बार किराया बढ़ा सकता है?

किराया वर्ष में एक बार बढ़ाया जा सकता है, लेकिन केवल तभी जब दोनों पक्ष इसे बढ़ाने पर सहमत हों।

क्या किसी किरायेदार को अपना घर खाली करने के लिए मजबूर करने का अधिकार है?

किराया नियंत्रण अधिनियम न केवल मकान मालिक के अधिकार की रक्षा करता है, बल्कि किरायेदारों के अधिकारों की भी रक्षा करता है। किराया नियंत्रण अधिनियम किरायेदार को अनुचित निष्कासन के खिलाफ अधिकार देता है: मकान मालिक बिना किसी नोटिस के किरायेदार को हटा/निष्कासित नहीं कर सकता है।

बेदखली का मामला दर्ज करने के लिए कौन से दस्तावेज़ आवश्यक हैं?

बेदखली का मामला दर्ज करने के लिए आवश्यक दस्तावेजों की सूची निम्नलिखित है:

• किराया समझौता (किराएदार और मकान मालिक)।
• कानूनी नोटिस की फोटो-कॉपी, जो पहले से ही किरायेदार के साथ साझा की गई है
• शीर्षक और बिक्री विलेख या अन्य कानूनी कागजात, संबंधित संपत्ति पर मकान मालिक के स्वामित्व को साबित करते हैं।
• दस्तावेज़ का प्रमाण जो किरायेदार द्वारा किये गए दुर्व्यवहार को दर्शाता है।
• उस संपत्ति के अन्य आवश्यक दस्तावेज़

क्या मकान मालिक किराया समझौता समय से पहले समाप्त कर सकता है?

हां, मकान मालिक किराए के समझौते को समय से पहले खत्म कर सकता है। लेकिन इसके लिए उसे पहले से सूचना देनी होगी (जिसमें समझौते के खत्म होने का कारण बताना होगा)। अपनी सुरक्षा जमा राशि खोने और आपातकालीन स्थिति में दूसरी जगह खोजने के जोखिम के कारण, किरायेदारों को अमान्य क्लॉज़ के मामले में मुआवज़ा मिलना चाहिए।

लेखक का परिचय: एडवोकेट श्रेया श्रीवास्तव भारत के माननीय सर्वोच्च न्यायालय और दिल्ली एनसीआर के अन्य मंचों पर प्रैक्टिस कर रही हैं। सक्रिय मुकदमेबाजी में उनके पास 5 वर्षों से अधिक का अनुभव है। एक युवा पेशेवर के रूप में, उन्हें कानून के विविध क्षेत्रों का पता लगाने में बहुत मज़ा आता है और अपने पूरे करियर के दौरान, उन्होंने खुद को कई तरह के मामलों में पेश होने और सहायता करने की चुनौती दी है, जिसमें कॉपीराइट कानून, सेवा कानून, श्रम कानून, संपत्ति कानून, मध्यस्थता, पर्यावरण कानून और आपराधिक कानून से संबंधित मामले समान उत्साह और जिज्ञासा के साथ शामिल हैं। उनकी शैक्षणिक यात्रा और पेशेवर अनुभवों ने कानूनी सिद्धांतों की एक ठोस नींव रखी है, लेकिन प्रत्येक मामले की आवश्यकताओं को जल्दी से पूरा करने की क्षमता भी है। वह मल्टीटास्किंग और ग्राहकों के साथ प्रभावी ढंग से संवाद करने में सक्षम है। उनका दृढ़ विश्वास है कि उनके मजबूत कार्य नैतिकता के अलावा, उनका धैर्य और लंबे दस्तावेजों को अच्छी तरह से पढ़ने और समझने की क्षमता उनकी ताकत है