भारत में किरायेदारों के अधिकार

भारत में, किरायेदारों को कानून के तहत कुछ कानूनी अधिकार प्राप्त हैं। ये अधिकार सुनिश्चित करते हैं कि किरायेदार अपनी किराये की संपत्तियों में सुरक्षित रूप से रह सकें और उन्हें अपने मकान मालिकों से अनुचित व्यवहार का डर न हो।

संघीय सरकार द्वारा प्रकाशित मॉडल टेनेंसी एक्ट 2021 (" मॉडल एक्ट ") को हाल ही में कैबिनेट द्वारा अनुमोदित किया गया था और सभी राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों को उनकी स्वीकृति के लिए वितरित किया गया था। मॉडल एक्ट का उद्देश्य रियल एस्टेट संपत्तियों के किराये को नियंत्रित करने, मकान मालिकों और किरायेदारों के हितों की रक्षा करने और विवादों और संबंधित मुद्दों को हल करने के लिए त्वरित निर्णय प्रक्रियाओं की पेशकश करने के लिए एक किराया प्राधिकरण बनाना है।

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि ये अधिकार भारत में राज्य दर राज्य अलग-अलग हैं, इसलिए किरायेदारों के लिए यह अच्छा विचार है कि वे अपने राज्य के विशिष्ट कानूनों से परिचित हो जाएं।

इस लेख में, हमने उन कानूनी अधिकारों को कवर किया है जिनके बारे में किरायेदारों को खुद की वकालत करने और अपने अधिकारों का उल्लंघन होने पर कानूनी सहारा लेने के लिए जागरूक होना चाहिए। मकान मालिक के किरायेदार वकील से परामर्श करने से भविष्य में मकान मालिक और किरायेदारों के बीच विवादों से बचने में भी मदद मिलती है।

उचित किराये का अधिकार

मकान मालिक घर किराए पर देते समय असाधारण मात्रा में किराया नहीं ले सकता। घर को किराए पर देने से पहले उसका मूल्य निर्धारित करना महत्वपूर्ण है। यदि किराएदार को लगता है कि किराए की राशि अनुचित है, तो संपत्ति के मूल्य से बहुत अधिक किराया अदालत में चुनौती दी जा सकती है। आम तौर पर, किराए की गणना संपत्ति के मूल्य के लगभग 8 से 10% के हिसाब से की जाती है, जिसमें निर्माण के दौरान होने वाली सभी लागतें और संपत्ति पर लगे फिक्सचर शामिल होंगे।

कुछ मामलों में, अगर मकान मालिक किसी भी किराए या अन्य शुल्क को स्वीकार करने से इनकार करता है या रसीद देने से मना करता है, तो किरायेदार को दो महीने तक नियमित रूप से डाक मनी ऑर्डर या किसी अन्य तरीके से लागू नियमों के अनुसार मकान मालिक को किराया और अन्य लागतों का भुगतान करना होगा। अगर मकान मालिक इस अवधि के बाद भी किराया और अन्य शुल्क स्वीकार करने से मना करता है, तो किरायेदार लागू नियमों के अनुसार किराया प्राधिकरण के पास पैसे जमा कर सकता है।

निजता का अधिकार

हर किराएदार को अपनी रिहायशी संपत्ति में निजता का अधिकार है। मकान मालिक को केवल पूर्व अनुमति या सूचना के साथ ही घर में प्रवेश करने की अनुमति है, सिवाय वास्तविक आपातकालीन स्थितियों के, जैसे कि बाथरूम में आग लगना या बाढ़ आना।

इसके अलावा, अगर मकान मालिक बिना किसी कानूनी कारण के मकान खाली करने की मांग करके उसे परेशान करता है और किराया लेने से इनकार करता है, तो किरायेदार मकान मालिक को लिखित नोटिस जारी कर सकता है। किरायेदार बैंक खाते का विवरण मांगेगा, जहां किराया सीधे मकान मालिक के खाते में जमा किया जा सकता है। अगर मकान मालिक जवाब देने में विफल रहता है, तो मकान मालिक को मनी ऑर्डर द्वारा किराया भेजा जा सकता है। अगर उसका पहला प्रयास सफल नहीं होता है, तो किरायेदार को आगे का किराया जमा करने के लिए किराया नियंत्रण न्यायालय में आवेदन करना चाहिए।

निर्बाध जीवन जीने का अधिकार

जब कोई अप्रत्याशित घटना किराएदार के लिए किराए की संपत्ति को अनुपयुक्त बना देती है या किराएदार को वहाँ रहने में असमर्थ बना देती है, तो मकान मालिक को किराएदार से किराया वसूलने की अनुमति होती है, जब किराएदार की संपत्ति को रहने योग्य बना दिया जाता है, इस खंड की शर्तों के अधीन। यदि किराएदार द्वारा लिखित रूप से संपर्क किए जाने के बाद मकान मालिक आवश्यक मरम्मत करने से इनकार करता है और मरम्मत के बिना संपत्ति अनुपयुक्त है, तो किराएदार मकान मालिक को पंद्रह दिनों का लिखित नोटिस देने के बाद संपत्ति खाली कर सकता है।

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प्रतिपूर्ति का अधिकार

सामान्य टूट-फूट को छोड़कर, किसी भी लिखित समझौते के बावजूद, मकान मालिक और किराएदार दोनों ही उक्त परिसर के रखरखाव के लिए जिम्मेदार हैं। हालाँकि, मकान मालिक को सभी संपत्ति की मरम्मत का ध्यान रखना चाहिए और परिसर को अच्छी स्थिति में रखना चाहिए। किराएदार और मकान मालिक दोनों द्वारा उपयोग की जाने वाली किसी भी सामान्य सुविधा की मरम्मत और रखरखाव के लिए किराएदार और मकान मालिक के सापेक्ष कर्तव्य पट्टे के समझौते में दिए गए अनुसार होने चाहिए।

यदि किरायेदार ने किसी स्थायी फिक्सचर या संपत्ति की मरम्मत के लिए भुगतान किया है, तो मकान मालिक को ऐसे खर्चों की प्रतिपूर्ति करनी चाहिए। मान लीजिए कि मकान मालिक मरम्मत करने से इनकार कर देता है। उस स्थिति में, किरायेदार खुद मरम्मत कर सकता है और ऐसा करने की लागत को किराए से काट सकता है जिसे बाद के महीनों में भुगतान किया जाना चाहिए, बशर्ते कि किसी भी मामले में किसी भी एक महीने में किराए से कटौती सहमत मासिक किराए के पचास प्रतिशत से अधिक नहीं होनी चाहिए।

हालांकि, किराएदार की लापरवाही के कारण संपत्ति को हुए किसी भी नुकसान की भरपाई किराएदार से की जाएगी और उसे उनकी जमा राशि से काटा जा सकता है। अगर किराएदार मरम्मत करने में विफल रहता है या मना कर देता है, तो उसे मकान मालिक से सूचना मिलने के एक महीने के भीतर सुरक्षा जमा राशि से काटी गई राशि का भुगतान करना होगा। अगर किराएदार मरम्मत करने में विफल रहता है या मना कर देता है, तो मकान मालिक किराएदार की सहमति के बिना मरम्मत कर सकता है। इस शर्त के साथ कि अगर ऐसी मरम्मत की लागत सुरक्षा जमा राशि से अधिक हो जाती है, तो किराएदार को मकान मालिक से सूचना मिलने के एक महीने के भीतर मकान मालिक को अंतर की प्रतिपूर्ति करनी होगी।

मकान मालिक का सूचना पाने का अधिकार

यदि मकान मालिक ने संपत्ति प्रबंधक को नियुक्त किया है, तो मकान मालिक को किरायेदार को निम्नलिखित जानकारी बतानी होगी:

• संपत्ति के मालिक का नाम;
• दस्तावेज़ जो साबित करते हैं कि प्रबंधक को मकान मालिक की स्वीकृति प्राप्त है;
• विशिष्ट उद्देश्य जिसके लिए प्रबंधक को मकान मालिक की स्वीकृति प्राप्त है तथा उस स्वीकृति की अवधि; तथा
• यदि संपत्ति प्रबंधक एक कानूनी इकाई है, तो इकाई का नाम और इस क्षमता में अधिकृत व्यक्ति
• किसी भी संपत्ति प्रबंधक या मकान मालिक को स्वयं या किसी अन्य व्यक्ति के माध्यम से किरायेदार की किराये की संपत्ति से कोई आवश्यक सेवा या आपूर्ति नहीं रोकनी चाहिए।

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बेदखली से सुरक्षा का अधिकार

मॉडल अधिनियम के अनुसार, मकान मालिक किरायेदार को तब तक बेदखल नहीं कर सकता जब तक कि निम्नलिखित में से कोई एक लागू न हो :

• किरायेदार किराया देने से इनकार करता है
• किरायेदार ने किराया या देय शुल्क का भुगतान नहीं किया है।
• किरायेदार ने संपत्ति के साथ दुर्व्यवहार किया या मकान मालिक की स्वीकृति के बिना कोई संरचनात्मक परिवर्तन किया;
• जहां मकान मालिक को संपत्ति या उसके किसी हिस्से की मरम्मत करानी होती है, वहां किरायेदार को बेदखल करना आवश्यक होता है।
• जहां किरायेदार ने मकान मालिक को संपत्ति छोड़ने का नोटिस दिया, और उस नोटिस के परिणामस्वरूप, मकान मालिक उक्त संपत्ति को बेचने के लिए सहमत हो गया।
• जब मकान मालिक की मृत्यु हो जाती है, और कानूनी उत्तराधिकारियों द्वारा संपत्ति को किराए पर दिए जाने की वैध आवश्यकता होती है, तो वे बेदखली और कब्जे की पुनः प्राप्ति के लिए किराया न्यायालय में याचिका भी दायर कर सकते हैं।

अगर मकान मालिक भारत में अपने अधिकारों के बारे में जानते हैं, तो वे किराएदारों से खुद को बचा सकते हैं जो किराया देते समय समस्याएँ पैदा करते हैं और उनकी संपत्ति को नुकसान पहुँचाते हैं। संपत्ति मालिकों को भी भारत में मकान मालिकों के अधिकारों के बारे में खुद को शिक्षित करने की आवश्यकता है, ताकि कोई भी उनके खिलाफ इसका दुरुपयोग न कर सके।

लेखक के बारे में:

एडवोकेट मृणाल शर्मा एक परिणाम-उन्मुख पेशेवर हैं, जिन्हें मुकदमेबाजी, दस्तावेज़ीकरण, प्रारूपण और बातचीत में व्यापक अनुभव है।& याचिकाओं, वादों, लिखित बयानों, कानूनी नोटिस/जवाबों, हलफनामों आदि का मसौदा तैयार करने और उनकी जांच करने में प्रबंधन, समन्वय और पर्यवेक्षण विशेषज्ञता है। उन्होंने मुकदमेबाजी के प्रबंधन में कानूनी पेशेवरों का एक मजबूत नेटवर्क तैयार किया है। व्यापारिक कानूनों, दीवानी, फौजदारी और सूचना प्रौद्योगिकी से संबंधित कानूनों का अच्छा ज्ञान। असाधारण संबंध प्रबंधन कौशल के साथ एक प्रभावी संचारक और कानूनी सलाहकारों और अन्य आंतरिक और बाहरी कर्मियों के साथ सौहार्दपूर्ण संबंध बनाए रखने में निपुण। एडवोकेट मृणाल ने उच्च न्यायालय, जिला न्यायालयों, वाणिज्यिक न्यायालयों, उपभोक्ता न्यायालयों, न्यायाधिकरणों/आयोगों, यूपी और हरियाणा RERA और मध्यस्थता में विभिन्न मामलों को संभाला है सिविल और आपराधिक मामलों में मुकदमे, अपील, रिट याचिका, विशेष अनुमति याचिका, उपभोक्ता शिकायतें और अन्य याचिकाएं, आवेदन आदि तैयार किए। वितरक, फ्रेंचाइजी, एजेंसी समझौते और भागीदारी समझौते भी तैयार किए।